mon premier achat immobilier
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Bonjour à tous les Apprentis-Investisseurs!
1. L’histoire de mon premier achat immobilier
1.1 Le constat financier d’être locataire
Quelques années après être rentré dans la vie active, j’ai tout de suite été
convaincu que mon premier achat immobilier serait un bon début pour
commencer à investir dans l’immobilier.
En 2007, cela faisait environ 4 ans que j’étais rentré dans la vie active et je
me suis amusé à calculer la somme de tous les loyers que j’avais payés de
septembre 2003 à septembre 2007, même si j’occupais à cette époque un
appartement T3 de 70 m² pour un loyer de seulement 450 € charges
comprises.
Et lorsque j’ai regardé le résultat de l’opération sur ma calculatrice, j’ai
halluciné; j’avais dépensé 21600 € en loyers, payés à fond perdu… 21600 €
de perdus et avec lesquels j’aurais pu par exemple partir en voyage, me
faire plaisir en sorties, restaurants et autres, ou encore faire plaisir à ma
famille et aux gens que j’aime.
1.2. Passage à l’action: Mon premier achat immobilier
A partir de ce moment là, je suis passé à l’action et je me suis mis
activement à la recherche d’un appartement à acheter.
C’est sur un appartement neuf que mon choix s’est porté en primo
accédant c’est à dire à un prix au m² défiant toute concurrence. Pour cet
achat, j’ai voulu respecter les 3 règles d’or d’un achat immobilier réussi à
savoir:
1) L’emplacement,
2)…. L’emplacement,
3) et … encore l’emplacement!
Ainsi, en Janvier 2008, je suis devenu l’heureux propriétaire d’un
appartement 3 pièces VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) de 70 m²
avec 12 m² de terrasse et un garage fermé en sous-sol dans la jolie ville de
Marseille à 2 pas de la gare SNCF de Marseille Saint Charles pour la
modique somme de 176 100 €.
C’est après 2 années de construction soit en janvier 2010 que je me suis vu
remis les clés de mon superbe appartement flambant neuf dans lequel j’ai
investi dans une magnifique cuisine entièrement équipée!
1.3 Financement de mon premier achat immobilier
Côté financement, je ne souhaitais absolument pas avoir une mensualité
importante pour ne pas trop modifier mon train de vie. J’ai donc opté pour
un crédit à taux fixe sur 25 années. J’ai emprunté un montant de 126100 €
car j’avais un apport de 50000 €.
Après négociation avec le banquier et un montage financier plus
qu’intéressant, je m’en suis sorti avec une mensualité de 714 €.
Je sais ce que vous allez dire: 714 € c’est plus important que les 450 € de
loyer que je payais lorsque j’étais locataire…
Vous avez entièrement raison, mais la différence c’est que la quasi totalité
de cette mensualité se trouve injectée dans le remboursement du
capital emprunté alors que les 450 € sont perdus dans leur intégralité!
Bien évidemment, pour pouvoir obtenir votre prêt, vous devrez justifier
auprès de votre banque d’un salaire fixe qui est au moins 3 fois plus
important que la mensualité du crédit…
Mais pour celles et ceux qui n’ont pas la possibilité de se voir octroyer un
prêt, ne vous inquiétez pas, il y bien d’autres manières que l’immobilier
d’investir votre argent et ce blog vous aidera à le faire!
2. Les erreurs de mon premier achat immobilier
Même si le principe de départ est louable, j’ai commis une énorme erreur
en achetant ma Résidence Principale.
Je m’en rends compte aujourd’hui. Non seulement je me suis démuni en
injectant beaucoup d’apport personnel, mais en plus je n’ai pas profité de
l’effet de levier de l’immobilier locatif.
Si vous voulez connaître les autres erreurs que j’ai réalisées au début de ma carrière d’investisseur immobilier, je les dévoile en exclusivité dans ma nouvelle formation « Réussir son premier investissement immobilier ». Pour la télécharger gratuitement, cliquez ici.
Dites moi dans les commentaires juste en dessous de l’article ce que vous
pensez de l’investissement immobilier et si vous pensez que ça vaut la peine
d’acheter sa résidence principale ou bien de rester locataire toute sa vie.
Bonjour,
C’est rafraîchissant de lire enfin quelqu’un qui considère la résidence principale comme un investissement.
Cela dit je me permets de relever deux petits points :
– «la quasi totalité de cette mensualité se trouve injectée dans le remboursement du capital emprunté»
Une mensualité d’un prêt amortissable c’est du remboursement de capital et des intérêts. Pour 126 K€ empruntés et une mensualité de 714 € cela donne un taux nominal de 4.69 %. Les 12 premières échéances sont constituées d’entre 480 et 490 € de remboursement de capital et d’entre 220 et 230 € d’intérêts donc grosso modo 70% de remboursement de capital et 30 % d’intérêts. 2/3 ce n’est pas tout à fait la quasi totalité même si ce ratio va augmenter au fur et à mesure des années.
– Tu as quand mis un apport de 50 K€ ce qui n’est pas négligeable. Pour une comparaison honnête il faudrait tenir compte du coût d’opportunité : en restant locataire tu aurais pu placer ces 50 K€ qui vont être immobilisés jusqu’à la vente du bien ainsi que les 264 € de différence entre le loyer et ta mensualité (en prenant en compte si on veut être exhaustif les probables hausses de loyer sur la durée de comparaison).
La comparaison doit aussi prendre en paramètre la durée de détention et la variation de valeur vénale sur cette durée. Ainsi si on anticipe une baisse de l’immobilier il peut être judicieux de demeurer locataire le temps que cette baisse se réalise.
Reste le plus gros problème de l’investissement dans une résidence principale : on la considère rarement sous l’angle d’un investissement qui doit être rentable mais plus comme un cocon qui doit être agréable pour sa petite famille
Un petit oubli de ma part : je ne me souviens plus très bien des modalités pour la VEFA (en particulier la durée de latence entre la signature et la prise de possession de la rp) mais sans doute étais-tu dans un créneau permettant un crédit d’impôt sur une partie des intérêts d’emprunt payés
Bonjour Didier,
Tu as parfaitement raison et ces 2 points sont parfaitement exacts.
D’ailleurs au jour d’aujourd’hui, je rejoins ton raisonnement et je pense à présent qu’il vaut mieux être locataire de sa résidence principale.
La vie a voulu que cette résidence principale se convertisse aujourd’hui en immobilier locatif ce qui me permet de bénéficier de l’effet de levier car dorénavant, ce bien est payé par l’argent du locataire… Et cerise sur le gâteau, les recettes perçues sont supérieures aux charges (mais c’est aussi grâce aux 50.000 euros injectés je te l’accorde!).