Un pas de plus vers l’indépendance financière

Un pas de plus vers l’indépendance financière.

Salut les investisseurs!

Je tiens tout d’abord à m’excuser envers l’ensemble des apprentis investisseurs qui suivent ce blog car je n’ai pas été très actif ces temps-ci. En effet, j’ai été très occupé par mes achats immobiliers.

Et pour cause, ma compagne et moi-même sommes passés à la vitesse supérieure depuis juillet 2017.

En effet, nous avons vendu un bien situé à Juan Les Pins en novembre 2017, mais avons acquis un appartement de 90 m² dans le quartier Saint Charles à Marseille en juillet 2017, 2 autres appartements de 45 et 51 m² dans le quartier de la Joliette en janvier 2018 et nous sommes sur le point d’acquérir un autre bien de 77 m² dans le quartier de Saint Charles à Marseille.

1. Notre patrimoine immobilier

Depuis janvier 2018, ma compagne et moi même avons quitté la côte d’azur et nous sommes installés dans la jolie ville de Marseille. Nous avons beaucoup appris de notre vie sur la côte d’azur et notamment dans le domaine de l’investissement locatif. Avant de rejoindre la cité phocéenne, nous étions propriétaire d’un studio à Nice, de 2 appartements à Juan Les Pins et d’un appartement à Marseille tous loués en location vide ou meublée à l’année.

En arrivant à Marseille, nous avons souhaité nous désendetter pour réinvestir massivement dans la ville de Marseille: nous avons donc vendu l’un de nos 2 appartements de Juan Les Pins.

Deuxième appartement Juan Les Pins

Vente de l’appartement de Juan Les Pins (vendu 165.000 euros)

Aujourd’hui, nous conservons un T2 de 36 m² à Juan Les Pins (valeur d’achat 185.000 euros et capital restant dû d’environ 140.000 euros) et un studio de 19 m² à Nice (valeur d’achat 70.000 euros et capital restant dû d’environ 58.000 euros) qui sont loués en meublé à l’année et qui s’autofinancent.

Nous logeons à présent dans le logement marseillais qui a constitué ma première acquisition en 2010 à savoir un T3 de 70 m² (valeur d’achat de 175.000 euros et capital restant dû de 100.000 euros).

mon premier bien immobilier

mon premier bien immobilier: notre RP à Marseille

Nous avons acquis en juillet dernier un logement de 90 m², dans le quartier de la gare SNCF de Marseille Saint Charles via une SCI à l’IR (Société Civile Immobilière à l’Impôt sur le Revenu) que nous avons divisé en 2 logements avec un SAS commun, à savoir un T3 de 50 m² et un T2 de 30 m² et que nous sommes en train d’exploiter en location courte durée à l’année. Cet investissement a été acheté 142.000 euros hors frais de notaire et nous avons réalisé 50.000 euros de travaux de rénovation soit un coup global frais de notaire inclus de 204.000 euros.

La division en 2 logements

La division en 2 logements: en haut le T3 et en bas le T2

Nous avons également acquis en nom propre le 31 janvier dernier 2 logements situés dans le quartier en développement de la Joliette (toujours à Marseille) qui sont actuellement en cours de rénovation pour un montant de 149.000 euros hors frais de notaire et 30.000 euros de travaux soit un coût global frais de notaire inclus de 191.000 euros. Nous exploiterons ces 2 biens en location courte durée.

Nous sommes enfin sur le point d’acquérir en nom propre un autre logement de 77 m², une fois de plus situé dans le quartier de la gare SNCF de Marseille Saint Charles 142.000 euros hors frais de notaire avec un montant total des travaux de 20.000 euros soit un coût global frais de notaire inclus d’environ 174.000 euros.

Tous ces achats ont été réalisés avec un crédit différé total de 12 mois pour nous permettre de réaliser les travaux sans avoir à payer la mensualité du crédit, qui n’interviendra que 12 mois après la signature de l’acte authentique chez le notaire.

2. Générer des revenus et se créer un patrimoine

Vous le voyez, nous sommes endettés pour près de 900.000 euros. Mais cela ne nous fait absolument pas peur puisque les taux des crédits immobiliers sont encore historiquement bas et la magie de l’investissement locatif à travers l’effet de levier du crédit va avoir pour conséquence non seulement de se créer un patrimoine qui va grossir avec le temps mais en plus nous allons générer des revenus plus que confortables.

Nous sommes même prêt à continuer d’investir dans l’immobilier locatif à crédit pour atteindre notre objectif.

2.1 Appartement divisé avec SAS commun

Ce logement acheté via une SCI à l’IR va être loué à notre SAS dont l’activité est la location meublée de tourisme sur Marseille. En pratique, la SCI va loué en location nue l’appartement à la SAS qui, de son côté, va meubler et exploiter le bien en location courte durée.

Parlons des chiffres:

La SCI devra payer une mensualité de 1135 euros à partir de septembre 2018 et reçoit déjà un loyer de 1350 euros en provenance de la SAS. Cela permet à la SCI d’accumuler de la trésorerie tout en limitant son impact fiscal durant les prochaines années puisque le montant des travaux réalisés par cette dernière (50.000 euros) va avoir pour effet de créer un déficit foncier. Par ailleurs, la SCI devra s’acquitter d’une taxe foncière d’environ 1000 euros et des charges de copropriété d’environ 100 euros par mois.

La SCI sera donc autofinancée de manière pérenne.

Quant à la SAS, elle va prendre à sa charge le loyer de 1350 euros, les charges du logement en électricité ainsi que l’abonnement internet et les diverses charges liées à l’entretien du logement (ampoules grillées, dégradations diverses, etc…). J’estime ces charges à environ 250 euros par mois soit environ une charge globale mensuelle de 1600 euros.

Le T2 moderne et lumineux

Le T2 moderne et lumineux

Le T2 sera loué 50 euros la nuit en basse saison et 80 euros la nuit en haute saison (soit une moyenne mensuelle de 1625 euros en considérant un prix moyen de 65 euros par nuit pour 25 nuits d’occupation).

Le T3 tendance

Le T3 tendance

Quant au T3, il sera loué 65 euros la nuit en basse saison et jusqu’à 110 euros la nuit en haute saison (soit une moyenne mensuelle de 2000 euros en considérant un prix moyen de 80 euros pour 25 nuits d’occupation. Nous estimons donc une moyenne de chiffre d’affaire mensuel d’environ 3625 euros soit un bénéfice mensuel pour la SAS de 2000 euros.

2.2 Les 2 appartements de la Joliette

Les 2 logements ont été achetés en nom propre. Il s’agissait en fait d’un seul logement que le vendeur avait réuni pour y loger sa petite famille. L’achat est donc une bonne affaire car nous avons acheté en dessous du prix du marché et si nous revendions aujourd’hui chaque bien, nous gagnerions environ 30.000 euros de plus-value…Cependant, notre stratégie est  de générer des revenus de manière à atteindre la liberté financière. Nous sommes donc partis sur une exploitation en location courte durée de ces 2 biens.

Nous paierons à partir de février 2019, une mensualité de crédit de 830 euros par mois, environ 1000 euros de taxe foncière pour les 2 biens et environ 100 euros par mois de charges de copropriété soit une charge globale d’environ 1000 euros par mois. Chaque appartement sera exploité en courte durée et les 2 appartements auront un chiffre d’affaire mensuel analogue à ceux qui ont été acquis via une SCI soit un chiffre d’affaire mensuel moyen de 3.625 euros soit un bénéfice mensuel de 2.625 euros.

2.3 Le petit dernier

Ce T3 de 77 m² sera exploité en direct en location courte durée avec une capacité d’accueil de 8 personnes. Ce logement aura une charge globale mensuelle de 1000 euros.

Nous estimons un chiffre d’affaire mensuel de 3000 euros par mois soit un bénéfice mensuel de 1.500 euros par mois.

2.4 Notre RP

Nous aurons également le projet de convertir notre résidence principale en investissement locatif puisqu’elle est très bien située et nous l’exploiterons en location courte durée, ce qui aura pour conséquence de générer un bénéfice mensuel supplémentaire de 1.500 euros chaque mois.

3. Le développement à long terme

Alors, certes, tous ces logements exploités en location courte durée, il va falloir s’en occuper. Mais si vous suivez régulièrement le blog, vous savez sans doute que nous avons créé une société de conciergerie immobilière sur Marseille dont le but est de gérer les biens exploités en location meublée de tourisme (Check-in, ménage, check-out). Nous sommes en train de travailler sur le développement de cette conciergerie et nous avons l’intention de recruter du personnel pour ne plus avoir qu’à faire du pilotage de manière à nous dégager plus de temps.

L’idée est de se créer un parc immobilier en très peu de temps qui nous génèrera un bénéfice mensuel conséquent pour ne plus avoir à bosser pour un patron. En mettant en place l’ensemble des biens présentés dans cet article, nous envisageons donc un bénéfice mensuel moyen d’environ 7.625 euros par mois à partir du second semestre 2018.

Je me mettrai alors à temps partiel d’ici la fin de l’année 2018 et nous envisagerons l’an prochain l’achat comptant par notre SAS d’un logement situé au vieux port pour accroître notre patrimoine et augmenter nos revenus. L’idée sera à terme de diminuer nos revenus personnels et d’augmenter les revenus de la SAS. La conséquence sera une diminution notable de notre fiscalité personnelle et la prise en charge par la SAS de nos charges personnelles.

Je pourrai alors sérieusement envisager de démissionner de mon travail salarié et me consacrer à l’animation de ce blog pour vous aider encore mieux à développer vos revenus grâce à l’investissement.

Dîtes moi dans les commentaires ce que vous pensez de notre stratégie et si vous aussi vous avez le projet de devenir libre financièrement grâce à l’immobilier.

A vos investissements!

 

Comments(2)
  1. Emeric Michal 23 mai 2018

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