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Non seulement je crée 2 nouveaux logements, mais en plus je diminue le
risque puisqu’au lieu de percevoir un seul loyer, j’en percevrai 2 pour le
même bien acheté. Autre avantage de réaliser des travaux de rénovation,
c’est de pouvoir défiscaliser un maximum pour ne payer aucun impôt sur
mes revenus locatifs pendant au moins 3 ans!
Autre manière de booster encore plus mes revenus locatifs, je décide
d’exploiter ces 2 biens non pas en location longue durée à l’année mais en
location meublée de tourisme à la nuitée.
Sachant que le T2 génère 1.500 € de chiffre d’affaire mensuel et que le T3
génère 3.000 € de chiffre d’affaire mensuel, on arrive à un chiffre d’affaire
mensuel global de 3.500 € au lieu de 800 € dans le cas d’une location
classique dans la configuration initiale.
Vous voyez comment, avec une stratégie claire et efficace, il est possible de
se créer sa propre bonne affaire!
Si c’est votre première visite sur le blog et que vous souhaitez
investir dans l’immobilier, téléchargez gratuitement mon guide « Comment générer 1000 euros / mois avec l’immobilier » en cliquant sur le lien suivant: Comment générer 1000 euros par mois grâce à l’immobilier.
2. Réfléchir comme un investisseur
Lionel TABONE, investisseur immobilier
Pour trouver votre bonne affaire, il va falloir respecter 2 règles
fondamentales:
acheter un bien en dessous du prix du marché,
Générer un CASHFLOW positif.
2.1 Acheter un bien en dessous du prix du marché
C’est la base de la base. Lorsqu’on veut se créer une bonne affaire, il ne faut
pas perdre de vue qu’on achète des m². Il faut toujours penser à la revente.
Donc, il est primordial d’acheter son bien en dessous du prix du marché
(idéalement 20% en dessous du prix du marché). De cette manière, à la
revente du bien, on aura aucun mal pour revendre le bien au prix du
marché en réalisant une jolie plus-value.
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3. Générer un CASHFLOW positif
Là encore, c’est hyper important de générer une trésorerie positive chaque
mois en exploitant son bien immobilier. Pour cela il faut qu’une fois
l’ensemble des charges réglé, il nous reste une trésorerie positive.
Cela aura 2 avantages:
on dégage un complément de revenus,
on pourra se faire financer une nouvelle opération immobilière.
3.1 On dégage un complément de revenus
Lorsque le CASHFLOW est positif, on se créé un revenu complémentaire
avec son investissement locatif. On peut donc très bien envisager de se
mettre à temps partiel ou bien carrément démissionner et vivre de ses
loyers.
3.2 On augmente sa capacité d’emprunt
Si on génère du cashflow positif, on montre à la banque qu’on sait gagner
de l’argent avec l’immobilier. Lorsqu’on retournera voir son banquier pour
financer une seconde acquisition immobilière, le banquier ajoutera 70% de
nos loyers à nos revenus salariés pour calculer notre nouveau taux
d’endettement. Il est donc primordial que 70% de nos loyers soient encore
supérieurs à l’ensemble des charges de notre premier investissement à
savoir:
mensualité du crédit immobilier,
la taxe foncière,
les charges de copropriété,
les charge sen entretien courant,
les vacances locatives,
les impôts sur le revenu locatif,
etc…
Dîtes moi dans les commentaires ci-dessous, ce qui vous bloque pour trouver une bonne affaire.
A vos investissements!
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Comment trouver la bonne affaire?
Comment trouver la bonne affaire?
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Salut les Apprentis-Investisseurs!
Je reçois chaque jour des mails de la part de ma communauté d’apprentis-
investisseurs pour savoir comment je fais pour trouver la bonne affaire.
1. La bonne affaire ne frappera à votre porte…
Beaucoup de débutants investisseurs pensent qu’ils trouveront une bonne
affaire sans rien faire… C’est faux! La bonne affaire clé en main n’existe pas.
Pour trouver une bonne affaire, il va falloir créer votre propre bonne
affaire. Il est impossible de trouver une bonne affaire. En effet, lorsqu’elle
se présente, la bonne affaire ne restera pas longtemps sur le marché. Pour
trouver sa bonne affaire, il faut d’abord créer sa propre stratégie.
1.1 Exemple d’une bonne affaire sur l’un de mes investissements immobiliers à Marseille St Charles
En 2017, j’ai jeté mon dévolu sur un bien de 88 m² proche de la gare SNCF
de Marseille Saint Charles à 142.000 € hors frais de notaire soit un prix de
1600 € le m². Le prix du marché dans le quartier étant de 2.300€, cet
appartement se révélait être intéressant. La plupart des investisseurs
auraient loué ce bien de type T3 en l’état. Il faut savoir qu’un T3 dans le
quartier de Saint Charles se loue près de 800 € / mois. Donc on aurait eu une
rentabilité brute annuelle de 6.2% ce qui est pas mal mais pas non plus très
transcendant! On est donc très loin d’une bonne affaire.
Comment je me suis créé ma propre bonne affaire?
Comme j’ai cherché à créer sur ce projet beaucoup plus de rentabilité, j’ai
réfléchi différemment de la « masse ». J’ai donc décidé de diviser ce logement
en 2 logements:
Non seulement je crée 2 nouveaux logements, mais en plus je diminue le
risque puisqu’au lieu de percevoir un seul loyer, j’en percevrai 2 pour le
même bien acheté. Autre avantage de réaliser des travaux de rénovation,
c’est de pouvoir défiscaliser un maximum pour ne payer aucun impôt sur
mes revenus locatifs pendant au moins 3 ans!
Autre manière de booster encore plus mes revenus locatifs, je décide
d’exploiter ces 2 biens non pas en location longue durée à l’année mais en
location meublée de tourisme à la nuitée.
Sachant que le T2 génère 1.500 € de chiffre d’affaire mensuel et que le T3
génère 3.000 € de chiffre d’affaire mensuel, on arrive à un chiffre d’affaire
mensuel global de 3.500 € au lieu de 800 € dans le cas d’une location
classique dans la configuration initiale.
Vous voyez comment, avec une stratégie claire et efficace, il est possible de
se créer sa propre bonne affaire!
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2. Réfléchir comme un investisseur
Pour trouver votre bonne affaire, il va falloir respecter 2 règles
fondamentales:
2.1 Acheter un bien en dessous du prix du marché
C’est la base de la base. Lorsqu’on veut se créer une bonne affaire, il ne faut
pas perdre de vue qu’on achète des m². Il faut toujours penser à la revente.
Donc, il est primordial d’acheter son bien en dessous du prix du marché
(idéalement 20% en dessous du prix du marché). De cette manière, à la
revente du bien, on aura aucun mal pour revendre le bien au prix du
marché en réalisant une jolie plus-value.
Si c’est votre première visite sur le blog et que vous souhaitez investir dans l’immobilier, téléchargez gratuitement mon guide « Comment générer 1000 euros / mois avec l’immobilier » en cliquant sur le lien suivant: Comment générer 1000 euros par mois grâce à l’immobilier.
3. Générer un CASHFLOW positif
Là encore, c’est hyper important de générer une trésorerie positive chaque
mois en exploitant son bien immobilier. Pour cela il faut qu’une fois
l’ensemble des charges réglé, il nous reste une trésorerie positive.
Cela aura 2 avantages:
3.1 On dégage un complément de revenus
Lorsque le CASHFLOW est positif, on se créé un revenu complémentaire
avec son investissement locatif. On peut donc très bien envisager de se
mettre à temps partiel ou bien carrément démissionner et vivre de ses
loyers.
3.2 On augmente sa capacité d’emprunt
Si on génère du cashflow positif, on montre à la banque qu’on sait gagner
de l’argent avec l’immobilier. Lorsqu’on retournera voir son banquier pour
financer une seconde acquisition immobilière, le banquier ajoutera 70% de
nos loyers à nos revenus salariés pour calculer notre nouveau taux
d’endettement. Il est donc primordial que 70% de nos loyers soient encore
supérieurs à l’ensemble des charges de notre premier investissement à
savoir:
Dîtes moi dans les commentaires ci-dessous, ce qui vous bloque pour trouver une bonne affaire.
A vos investissements!
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