Location saisonnière 2018: 40.000 euros en 3 mois!
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Salut à tous les apprentis-investisseurs!
Comme vous le savez sûrement, j’investis depuis plusieurs mois dans la location meublée de tourisme à Marseille.
A ce jour, nous sommes propriétaires avec ma compagne de 4 appartements sur Marseille. Nous les louons en meublé de tourisme à l’année. Nous avons terminé depuis peu l’ensemble des travaux de rénovation de ces 4 appartements, et je suis donc en mesure de faire un bilan financier de notre activité sur l’été 2018. Et je dois dire que le résultat dépasse toutes mes espérances.
Les 2 premiers biens
Vous le savez si vous suivez les aventures de ce blog, que j’ai acquis en fin d’année 2017 un logement de 90 m² que j’ai divisé en 2 logements distincts:
Un T2 de 35 m²
Location saisonnière: Le T2 moderne et lumineux
Un T3 de 50 m²
Location saisonnière: Le T3 tendance
Les travaux de rénovation de ces 2 logements ont été terminés en début d’année 2018. Voici les résultats de la location saisonnière en cette période estivale 2018.
Le T2 a généré:
- un chiffre d’affaire de 2225 € en juin,
- 1 chiffre d’affaire de 2450 € en juillet,
- un chiffre d’affaire de 2700 € en août.
Le T3 a généré:
- un chiffre d’affaire de 3650 € en juin,
- 1 chiffre d’affaire de 3767 € en juillet,
- un chiffre d’affaire de 3549 € en août.
Chaque appartement a été loué en moyenne au prix unitaire de 50 € pour le T2 et de 65 € pour le T3 et ensuite avec un supplément de 12 € par voyageur supplémentaire et par nuit au delà du second voyageur.
Les bons résultats s’expliquent par le fait que la clientèle qui est venu séjourner dans nos 2 appartement était essentiellement des familles de 4 à 6 personnes, ce qui a boosté le chiffre d’affaire par nuit.
Nous obtenons après calcul un CA global pour ces 3 mois de 18341 €.
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Les 2 biens suivants
Nous avons vendu un appartement qui était situé à Juan Les Pins (mon 4ème investissement immobilier). Nous l’avons vendu 165.000 € (le même prix que je l’avais acheté) et qui ne me procurait pas assez de cashflow. A la place, nous avons investi dans 2 lots jumelés dans le quartier de la Joliette au 3ème étage sans ascenseur d’une copropriété familiale pour 149.000 €. Ces 2 lots avaient été réunis par le vendeur et nous avons dû faire des travaux pour le séparer à nouveau en 2 lots distincts.
Nous obtenons à l’issue des travaux:
Un T2 de 40 m²
location saisonnière: Le T2 de 40 m²
Un T3 de 58 m²
Location saisonnière: Le T3 de 58 m²
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Les travaux de rénovation de ces 2 logements ont été terminés en mai 2018. Voici les résultats de la location saisonnière en cette période estivale 2018.
Le T2 a généré:
- un chiffre d’affaire de 2638 € en juin,
- 1 chiffre d’affaire de 2878 € en juillet,
- un chiffre d’affaire de 2900 € en août.
Le T3 a généré:
- un chiffre d’affaire de 3800 € en juin,
- 1 chiffre d’affaire de 3968€ en juillet,
- un chiffre d’affaire de 3839 € en août.
Chaque appartement a été loué en moyenne au prix unitaire de 50 € pour le T2 et de 65 € pour le T3 et ensuite avec un supplément de 12 € par voyageur supplémentaire et par nuit au delà du second voyageur.
Les bons résultats de cette location saisonnière s’expliquent par le fait que la clientèle qui est venu séjourner dans nos 2 appartement était essentiellement des famille de 4 à 6 personnes, ce qui a boosté le chiffre d’affaire par nuit. Ces 2 appartements ont mieux performé que les 2 premiers car ils ont été essentiellement loué par Booking et de nombreuses annulation nous ont permis d’augmenter le remplissage des biens!
Nous obtenons après calcul un CA global pour ces 3 mois de 20.023 €.
Vous le voyez on atteint quasiment les 40.000 € de chiffre d’affaire pour la période.
Voyons maintenant le cashflow mensuel que cela représente.
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Calcul des charges
Concernant les 2 premiers biens, ils ont été acquis via une SCI à l’IR qui loue les 2 logements en location nue à ma SAS qui les exploite en meublé de tourisme. Le loyer mensuel charges comprises pour les 2 logements est de 1450 €.
Il faut également rajouter:
- internet: 20 € / mois,
- L’électricité: 80 € / mois,
- La taxe foncière mensualisée (et oui, c’est la SAS qui la paie car il s’agit d’un bail commercial): 100 € / mois,
- La conciergerie: 30 € par roulement: 900 € / mois (moyenne de 15 roulements par mois).
On obtient une charge mensuelle pour ces 2 logements de 2550 €.
Concernant les 2 autres biens, ils ont été acquis en nom propre et je loue les 2 logements en LMNP à ma SAS qui les exploite en meublé de tourisme. Le loyer mensuel charges comprises pour les 2 logements est de 1375 €.
Il faut également rajouter:
- internet: 40 € / mois,
- L’électricité: 80 €/ mois,
- Le gaz: 70 € / mois
- La taxe foncière mensualisée (et oui, c’est la SAS qui la paie car il s’agit d’un bail commercial): 85 € / mois,
- La conciergerie: 30 € par roulement: 900 € / mois (moyenne de 15 roulements par mois).
On obtient une charge mensuelle pour ces 2 logements de 2550 €.
On obtient une charge mensuelle de 5100 € pour les 4 logements soit une charge de 15.300 € pour la période estivale.
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Le cashflow généré
On en déduit un CF = 38364 – 15.300 = 23064 €.
23.064 € de bénéfice, pas mal non?
Et les impôts dans tout ça??
Nous avons décidé ma compagne et moi de loger l’ensemble des revenus de nos locations meublées de tourisme au sein de notre SAS. C’est un choix personnel qui peut paraître bloquant puisque les liquidités générées par la société restent dans la société. Cependant, le bénéfice réalisé restera soumis à l’IS dont la fiscalité est beaucoup plus stable que l’IR…
La fiscalité n’étant pas l’objet de cet article, je ne m’étendrai pas plus sur le sujet!
Bref, il est bien évident que les autres périodes de l’année seront plus creuses mais nous espérons tout de même réaliser un bénéfice estimé entre 10 et 15.000 euros pour chacun des 3 autres trimestres.
Allez, partons sur la fourchette basse de 10.000 € par trimestre, et nous obtiendrions un bénéfice annuel de 53.000 € pour l’année complète.
L’IS se calcule de la manière suivante:
IS= 15% (32.000) + 33,33 %(21.000)=4800+7000= 11.800 €.
Il restera donc un bénéfice annuel net d’environ (53.000 – 11.800) = 41.200 €.
Cela représente tout de même un free cashflow mensuel de 3.430 € pour la SAS.
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Et le capital remboursé des appartements dans tout ça?…
A ce bénéfice, il faut également rajouté le capital qui sera remboursé à la banque chaque mois et qui ne se voit pas. Il est directement lié à la magie de l’effet de levier du crédit bancaire.
En regardant mes tableaux d’amortissement, mes 4 prêts représentent une mensualité globale de 2000 € / mois et plus de 1200 € constituent du remboursement chaque mois!
Et les loyers de la SAS??
Et oui, vous l’avez compris, les loyers que la SAS paient à ma SCI et à moi même pour ces 4 biens sont bien supérieurs à la mensualité du crédit puisque la SCI reçoit 1450 € de son côté pour les 2 premiers biens et moi je reçois un loyer de 1375 € de la SAS.
La SCI réalise un petit cashflow mensuel de 200 € et moi je réalise environ 420 € de cashflow mensuel.
Bilan des opérations
La SAS réalise un CF de 3430 € par mois.
La SCI réalise un CF de 200 € par mois.
Je réalise un CF de 420 € par mois.
Il est donc possible de générer des revenus plutôt intéressants avec l’immobilier. Encore faut-il s’y prendre de la bonne manière.
Bien évidemment, pour arriver là où j’en suis, j’ai fait plein de bêtises…
C’est pour cela que si vous voulez faire la même chose, vous devez vous former et faire les choses dans l’ordre! Et si vous voulez vous constituer un patrimoine immobilier comme je l’ai fait, commencez d’abord par un premier appartement qui vous fera gagner un bon cashflow chaque mois:
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Dites moi dans les commentaires ci-dessous ce que vous feriez si vous étiez capables de générer 40.000 € par an avec l’immobilier et ce qui vous bloque pour y parvenir.
A vos investissements!
