LMNP et BIC réel: la solution fiscale pour mon studio

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Bonjour à tous les investisseurs en herbe,

Quelle doit être la solution fiscale pour mon troisième achat immobilier? Location vide ou meublée? Meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP)?

Cette question, je me la suis posée maintes et maintes fois!

Souvenez-vous, dans un article précédent, je vous parlais de mon investissement dans un studio délabré que j’ai rénové pour pouvoir le louer en meublé.

LMNP: Salle de bain moderne de mon studio

LMNP: Salle de bain moderne de mon studio

Je vais m’intéresser dans cet article aux avantages de la location meublée et plus particulièrement à la manière dont je vais déclarer aux impôts les revenus locatifs issus de cet investissement.

Plusieurs solutions fiscales

Lorsqu’on fait de l’immobilier locatif, plusieurs solutions s’offrent au propriétaire à savoir:

  • La location vide,
  • Ou la location meublée.

Pour ma part, s’agissant d’un petit studio (surface de 19 m²), j’ai opté pour la location meublée et dans ce cas là, le propriétaire peut opter pour une fiscalité forfaitaire (BIC forfaitaire) ou pour une fiscalité aux frais réels (BIC réel).

La location meublée

Le régime micro-BIC s’applique si vos recettes ne dépassent pas 32.900 €. Vous profiterez d’un abattement de 50% sur les recettes. Vous ne pouvez pas créer de déficit. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50%.

Le régime BIC réel s’applique si vos recettes sont supérieures à 32.900 € ou si vous en faîtes la demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures.

L’avantage du BIC réel est que l’on va pouvoir déduire toute une quantité de frais comme:

  • Les charges de copropriété,
  • Les intérêt d’emprunt du crédit immobilier,
  • L’assurance propriétaire non occupant,
  • Le montant des travaux de rénovation entrepris,
  • les frais de notaire,
  • les frais de déplacements liés à participation d’Assemblée générale,
  • etc….

On va également amortir le mobilier, les murs, le gros oeuvre ainsi que le terrain sur lequel est bâti votre bien: c’est ce que l’on appelle la charge d’amortissement et cette charge complètement fictive n’existe dans aucun autre régime fiscal.

Les étapes à suivre pour souscrire au régime fiscal LMNP au BIC réel

DÉCLARATION DE MON ACTIVITÉ DE LMNP A L’ADMINISTRATION

Pour déclarer son activité de Loueur Meublé Non Professionnel à l’administration, j’ai rempli ce que l’on appelle l’imprimé POi et je l’ai envoyé au tribunal de commerce de mon département.

LMNP: Imprimé_POi_Saint_André

LMNP: Imprimé_POi_Activité_Saint_André

LMNP: Imprimé_POi_Activité_Saint_André_dernière_page

LMNP: Imprimé_POi_Activité_Saint_André_dernière_page

Pour télécharger ce formulaire: cliquez ici!

J’ai ensuite reçu du tribunal de commerce un courrier qui accuse réception de mon envoi et qui m’indiquait que mon dossier était complet et qu’il allait être traité.

LMNP: courrier_tribunal_Activité_Saint_André

LMNP: courrier_tribunal_Activité_Saint_André

RÉCEPTION de mon NUMÉRO siren

J’ai ensuite reçu de la part de l’administration fiscale mon numéro SIREN.

DÉCLARATION FISCALE

J’ai décidé de déléguer cette opération à un cabinet d’expert comptable fiscaliste.

Ce cabinet réalise pour moi, la déclaration fiscale à travers les imprimés fiscaux n°2044. En effet, le remplissage de ces imprimés sont assez compliqués puisqu’ils nécessitent notamment une comptabilité complexe pour amortir le bien.

Pour jetez un œil à la liasse fiscale produite par mon comptable: Ici vous trouverez ma déclaration 2031 LMNP 2014.

Pour votre information, voici les coordonnées du cabinet d’expert comptable qui est vraiment très compétent et a un tarif avec un excellent rapport qualité / prix: il s’agit du cabinet SR CONSEIL.

 Le montant de mon impôt final

Ainsi, avec ce régime fiscal intéressant, il se trouve que je ne paye aucun impôt sur mes revenus locatifs.

En effet, les charges étant plus importantes que les revenus, je créé chaque année un déficit foncier qui me permet de ne payer aucun impôt pendant environ 10 ans.

Cependant, en tant que Loueur Meublé Non Professionnel, je dois m’acquitter de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) à partir de la deuxième année d’activité et qui s’élèvera à 150 €.

Et je dois également m’acquitter de la facture du cabinet d’expert comptable qui s’élève à 300 €.

Au final, faisons le bilan des opérations. Voici, d’une part le montant de mes charges:

  • les mensualités de mon crédit: 350 €
  • l’assurance habitation non occupant: 90 € (par an)
  • les charges de copropriété annuelles: 75 € (oui c’est très peu :))
  • la taxe foncière: 142€
  • la CFE: 150 €
  • l’expert comptable: 300 €

soit une charge mensuelle de 413 €.

L’appartement étant loué 500 €, je réalise donc un cashflow mensuel positif de 87 €.

Dites moi dans les commentaires ci-dessous si vous connaissiez ce régime fiscal et dans votre cas quel est le régime fiscal que vous choisissez pour vos investissements locatifs.

A vos investissements!

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Comments(38)
  1. Jean 29 septembre 2015
    • L'Investissement Pour Les Nuls 30 septembre 2015
  2. Anna123 14 décembre 2015
  3. Julien 22 février 2016
      • Julien 24 février 2016
  4. Isa 23 mars 2016
      • isa 24 mars 2016
          • Isa 26 mars 2016
  5. Isa 28 mars 2016
  6. Isa 1 avril 2016
      • Isa 11 avril 2016
  7. Léonie 15 avril 2016
  8. JULIEN 8 mai 2016
  9. philippe 22 mai 2016
  10. Philippe 24 mai 2016
  11. David 13 novembre 2016
  12. Fabrice 29 décembre 2016
  13. Piednoir 9 janvier 2017
  14. Piednoir 11 janvier 2017
  15. Torti 14 avril 2017
  16. Bip 16 mai 2017
  17. Eric 16 mai 2017
  18. Melody 26 mai 2017

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