Revente immobilière de mon 3ème achat immobilier

Revente immobilière de mon 3ème achat immobilier!

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Salut les Apprentis-Investisseurs! Je vous le dis assez souvent, un patrimoine immobilier ne doit pas être figé. Il faut envisager une revente immobilière dès l’achat d’un bien effectuée. Dans la carrière d’un investisseur, on achète plusieurs biens immobiliers, on en revend quelques-uns. Bref, un investisseur avisé doit savoir faire évoluer son parc immobilier sans cesse.

En mars 2013, j’ai acquis un studio à la sortie de Nice. A cette époque là, il s’agissait de mon 3ème achat immobilier. Je ne savais pas comment gagner de l’argent avec l’immobilier à ce moment là. Et cet investissement m’a beaucoup appris même si j’ai réalisé beaucoup d’erreurs. Aujourd’hui, cette revente immobilière est une opération qui s’impose dans ma stratégie actuelle.

1. Revente immobilière d’un bien à CASHFLOW

Même si cet investissement a globalement été « mal acheté », il m’a quand même délivré entre 130 et 180 euros de cashflow par mois depuis 2014. Et oui, cet appartement a été mal acheté! Voici pourquoi.

1.1 Le financement du bien

Le bien a été acheté 54.000 euros et a été financé à 130% au travers d’un prêt sur 20 ans avec une enveloppe travaux de 9.000 euros et des frais de notaire de 5.000 euros. D’où un montant total emprunté à la banque de 68.000 euros.

Malheureusement, j’ai commis une grosse erreur d’estimation des travaux, puisque ces travaux se sont finalement élevés à 20.000 euros. J’ai donc dû sortir 11.000 euros de ma poche pour financer le différentiel (20.000-9.000=11.000).

Revente immobilière de mon studio: mauvaise estimation des travaux

1.2 Le cashflow généré par ce studio

Avec la baisse des taux d’intérêt qui a débuté en 2014, j’ai renégocié mon prêt en 2015, ce qui m’a permis de baisser ma mensualité pour la porter de 420 à 350 euros par mois. Comme le bien était loué entre 480 et 530 euros par mois selon les périodes (beaucoup de changements de locataires entre 2015 et 2019), je dégageais un cashflow mensuel brut compris 130 et 180 euros par mois.

Revente immobilière de mon studio: CASHFLOW généré

2. Une revente immobilière à perte

2.1 Une valeur patrimoniale en baisse

Malheureusement, les prix de l’immobilier dans le secteur de cet achat ont baissé entre 2013 et 2019. C’est rare lorsque les prix de l’immobilier baissent avec le temps, mais cela arrive (la preuve!). Les raisons de cette baisse sont propres au marché local de la commune dans laquelle j’ai acheté ce studio. En effet, 6 mois après mon achat, de nombreux immeubles neufs se sont construits et ont fait augmenter l’offre de logements dans la commune. Conclusion, je n’ai pas pu revendre mon bien avec un prix du marché en hausse mais plutôt un prix du marché en baisse.

2.2 Mon prix d’achat

En ce qui me concerne, en 2013, j’avais acheté le bien à 2.700 euros du mètre carré. Et en 2013, le prix du marché à Saint André était d’environ 3.500 euros du mètre carré. J’avais donc réalisé une excellente affaire.

2.3 Mon prix de vente

Malheureusement, le prix du marché a légèrement baissé, et je ne suis pas parvenu à vendre le bien au dessus du prix du marché.

Je suis parvenu à négocier un prix d’achat de 66.000 euros net vendeur soit un prix de 3.300 euros du mètre carré.

3. Revente immobilière: Bilan financier de l’opération

Durant les 6 années de possession de ce studio, voici un petit bilan financier de l’opération.

3.1 Cashflow accumulé depuis 2014

Depuis 2014, je réalise entre 120 et 180 euros de cashflow mensuel brut. Je n’ai eu à déplorer aucune vacance locative. Sur ce cashflow mensuel brut, il faut encore enlever quelques charges comme la taxe foncière, la CFE, les honoraires de mon expert comptable, les charges de copropriété, l’assurance propriétaire non occupant. Voici leur coût global à l’année:

La CFE: 150 euros,
L’expert comptable 300 euros,
Les Charges de copropriété (90 euros à l’année, et oui: syndic bénévole!).
l’APNO: 90 euros

Soit un coût global annuel de 630 Euros par an. Partons sur cashflow mensuel lissé de 150 euros soit un cashflow annuel brut de 1800 euros. En enlevant nos charges (1800-630), on obtient un cashflow annuel net de 1170 euros soit presque 200 euros / mois.

J’aurai donc accumulé durant ces 5 années un cashflow cumulé net de 5.850 euros.

3.2 Le capital remboursé depuis 2013

Depuis l’achat du bien, j’ai remboursé un certain capital. Au 07/09/2019, il me reste un capital restant dû de 53.556,51 euros.

3.3 Les frais de remboursement anticipé

Lors du remboursement anticipé de mon prêt à la banque, je vais payer des indemnités de remboursement anticipé. J’aurais dû négocié ces indemnités à 0 euros, mais à l’époque j’étais encore un investisseur débutant. Conclusion, je vais devoir payer à la banque une indemnité de remboursement anticipé d’environ 700 euros.

3.4 Ce qu’il va me rester dans la poche

Donc je revends mon bien 66.000 euros net vendeur. J’enlève à ce montant le capital restant dû à la banque ainsi que les indemnités de remboursement anticipé et il nous reste la joli somme de

66000-53.556,51-700=11.743,29 euros

Il va donc me rester 11.743,29 euros dans la poche après la vente.

Et un cashflow cumulé de 5.850 euros.

Donc, au final, j’aurais récupéré un montant global de 17.593,29 euros.

3.5 Ce qu’il me reste en réalité

En réalité, mon calcul est faux. Souvenez-vous, au début de mon achat, j’ai mal estimé le montant des travaux de rénovation de ce studio. Sur 20.000 euros de travaux, je n’ai fait financer par la banque que 9.000 euros. Donc j’ai dû payer de ma poche 11.000 euros.

Moralité: à l’issue de la vente, je gagne non pas 17.593,29 euros mais 6.593,29 euros.

Enfin, autre erreur que je n’ai pas mentionnée plus haut, c’est le fait d’avoir commencé à rembourser mon prêt entre la signature de l’acte authentique chez le notaire et la fin des travaux (pendant environ 6 mois). J’ai donc payé durant les travaux 6 mensualités de 400 soit 2.400 euros.

Conclusion, à l’issue de la vente, je gagne réellement que 4.193,29 euros c’est à dire même pas 1000 euros par an!… 🙁

Revente immobilière: le vrai gain généré

En 6 ans, c’est pas fameux (pour ne pas dire que c’est très mauvais). Alors, certes, le bilan de l’opération est positif mais c’est un très mauvais bilan financier. En tant qu’investisseur rentable qui veut vivre de ses loyers, il faut réaliser des opérations immobilières beaucoup plus rentables que celle-ci si on veut changer de vie et virer son patron.

4. Un investissement qui m’a rendu indépendant financièrement

4.1 Financièrement libre???

Là tu te dis que j’ai complètement craqué… mais, ne juge pas trop vite le titre « aguicheur » de cette partie! C’est vrai que le bilan financier de cet investissement est relativement mauvais, on est d’accord la dessus.

Mais au delà, de la piètre performance financière, cette opération m’a donné une chose 100 fois plus importante que l’argent. Cette chose c’est la connaissance. J’ai fait tellement d’erreurs durant cette opération qu’aujourd’hui encore, je me demande comment j’ai pu faire autant de bêtises.

Le bien en lui-même était une bonne affaire. Une affaire rentable avec un bon Cashflow: 200 euros de cashflow mensuel pour un studio de 20 mètres carrés dans les alpes maritimes, c’est très rare.

Mais les erreurs que j’ai commises au niveau du financement et au niveau de l’estimation des travaux ont augmenté artificiellement mon apport personnel dans ce projet et ont grignoté progressivement ma rentabilité.

4.2 Ce que j’ai appris et qui vaut de l’or

A l’issue de ce 3ème achat immobilier, croyez-moi, j’en avais suffisamment appris pour pouvoir m’affranchir de toutes ces erreurs. Je pouvais me remettre en quête d’un nouvel investissement pour le rendre encore plus rentable que le précédent.

Durant ce 3ème achat immobilier, j’ai appris:

à bien estimer ses travaux sous peine de baisser sa rentabilité et de payer le reste de sa poche,
demander à la banque un crédit différé le temps de terminer mes travaux avant de commencer à rembourser le prêt,
à négocier des frais de remboursement anticipé à zéro euro,
terminer les travaux de rénovation en 3 mois (pour celui-ci ça a pris 6 mois, ce qui est trop long),
réaliser une étude de marché avant l’achat (si je m’étais renseigné auprès de la mairie avant l’achat, j’aurais su que des logements neufs allaient se construire à côté de mon bien),
envisager de créer une mezzanine en me servant des combles pour augmenter mes revenus locatifs,
à envisager un mode d’exploitation différent (pourquoi pas la location courte durée?).

Grâce à tous ces enseignements, j’ai acquis un autre bien immobilier. Ce 4ème bien immobilier, a été l’occasion pour moi d’expérimenter notamment la location saisonnière sur la côte d’azur (Juan Les Pins). Ce bien n’a pas eu la rentabilité espérée mais m’a permis de mieux appréhender les règles de la location courte durée, ce qui a été un formidable tremplin pour investir par la suite dans la location courte durée à Marseille. Et c’est justement la location courte durée à Marseille qui me permet aujourd’hui d’être financièrement libre.

Vous le voyez, chaque investissement m’a permis de m’améliorer progressivement au grès du temps. Et c’est en apprenant de mes multiples erreurs que j’ai pu enfin générer du gros CASHFLOW avec l’immobilier.

5. Ce que je vais faire avec l’argent récupéré

Même si globalement, je n’ai pas gagné beaucoup d’argent avec la revente immobilière de ce 3ème achat, je vais tout de même récupérer 17.593,29 euros. Sur ces 17.593,29 euros, j’ai déjà réinvesti la majorité du cashflow cumulé (5.850 euros) dans l’un de mes achats immobiliers sur Marseille en 2017. Je récupèrerai donc concrètement à la vente la somme de 11.743,29 euros.

Alors, que vais-je faire de cette somme?

Plusieurs solutions s’offrent à moi. Je pourrais par exemple:

Mettre cet argent de côté et reconstituer une épargne de sécurité,
Investir tout ou partie de cette somme en bourse,
utiliser cette somme comme apport personnel dans un nouvel investissement immobilier rentable,
investir une partie de cette somme dans mon business en ligne.

Alors, évidemment, la solution dépendra de ma situation personnelle au moment où je récupèrerai cette somme. J’ai l’intention pour le moment d’investir une partie de cet argent dans mon business en ligne et l’autre partie sera mise de côté.

J’ai notamment l’intention de mettre en vente le dernier logement dont je suis propriétaire sur la côte d’azur à Juan Les Pins. Il s’agit de mon deuxième achat immobilier acquis en 2012. L’idée, c’est de me « débarrasser » de mes premiers achats avec lesquels j’ai beaucoup appris mais qui sont aujourd’hui très peu rentables par rapport au reste de mon patrimoine situé à Marseille. Le fait de vendre une partie de mon patrimoine peu rentable a plusieurs avantages:

concentrer l’ensemble des biens de mon patrimoine dans une seule ville, à savoir ma ville (donc fini la gestion à distance chronophage),
Diminuer mon taux d’endettement et donc augmenter ma capacité d’emprunt pour continuer d’investir dans des projets immobiliers plus rentables.

Une fois les 2 biens vendus, j’aurais récupéré entre 50.000 et 60.000 euros. De quoi voir venir et me laisser le temps de la réflexion.

Dîtes-moi dans les commentaires ce que vous feriez si vous aviez entre 50.000 et 60.000 euros de rentrée d’argent sur votre compte courant dès demain!