Fiscalité et immobilier

Salut les Apprentis-Investisseurs!

Dans cet article, je voudrais aborder avec vous le lien étroit et important que peuvent avoir fiscalité et immobilier. L’un ne va pas sans l’autre. Vous devez absolument inclure la fiscalité dans votre stratégie immobilière. Une bonne affaire exploitée sans prise en compte de la fiscalité peut ruiner totalement votre rentabilité et pire, votre bonne affaire peut se transformer en mauvaise affaire.

1. Fiscalité et immobilier à la revente

Il faut bien comprendre que votre patrimoine immobilier doit vivre dans le temps. A chaque fois que vous achetez de l’immobilier, il faut le faire en pensant à la revente. Vous pouvez acheter de l’immobilier avec une vision long terme, mais dans la vie, on ne sait jamais ce qui peut se passer. Certains événements que l’on n’avait pas prévus peuvent se produire:

Un décès dans la famille nécessitant un apport d’argent urgent,
Un licenciement économique nécessitant la vente de certains biens,
Une mutation à l’international et le désir de se séparer de certains biens,
Une crise financière qui nécessite la vente d’une partie de votre patrimoine,
Etc…

C’est pour cette raison que fiscalité et immobilier doivent être abordés conjointement dans votre stratégie.

Par ailleurs, les investisseurs qui ont une stratégie immobilière basée sur l’achat-revente, il est bien évidemment essentiel de connaître les règles fiscales liée à la revente d’un bien (que l’on appelle également la cession d’un bien).

1.1 Le bien mis en vente est votre résidence principale

Lorsque le bien mis en vente est votre résidence principale, la plus-value que vous réaliserez sera complètement exonérée d’impôts.

N.B.: Sachez tout de même que pour que cette règle soit appliquée, il est nécessaire que cette résidence principale soit habituelle et effective. Donc si vous déclarez un bien comme étant votre résidence principale quelques semaine avant sa mise en vente, il est fort probable que vous ne bénéficierez pas de l’exonération.

Aussi, si un garage situé à moins d’un kilomètre du logement est vendu en même temps, il sera considéré comme une dépendance immédiate de votre résidence principale. Donc il bénéficiera également de l’exonération en cas de plus-value.

1.2 Le bien mis en vente n’est pas votre résidence principale

Le bien mis en vente n’est pas votre résidence principale? Sachez qu’il existe une situation dans laquelle vous pourrez être exonéré d’impôts sur la plus-value:

Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale durant les 4 années qui précèdent la vente de votre bien,
Et vous utiliserez tout ou partie de la plus-value réalisée pour l’investir dans l’achat de votre résidence principale dans les 24 mois qui suivent la vente de votre bien.

Vous avez bénéficié de cette exonération fiscale? il vous faudra cocher la case 3VW de votre déclaration de revenus 2042-C.

1.3 Fiscalité et immobilier dans le cas de personnes âgées ou en invalidité de condition modeste

Si vous êtes retraité, alors vous pouvez être exonéré d’impôts dans le cas où:

votre revenu fiscal de référence lors de l’avant-dernière année précédant la cession du bien n’excède pas les limites prévues au chapitre premier de l’article 1417 du Code Général des Impôts (environ 14.000 euros de revenu annuel),
et que vous n’étiez pas redevable de l’ISF.

Vous êtes titulaire d’une carte d’invalidité de deuxième ou de troisième catégorie? Alors, si vous remplissez les 2 conditions précédentes, vous serez exonéré intégralement de la plus-value immobilière.

1.4 Cas général: calcul de l’impôt sur la plus-value à la revente

La plus-value immobilière se calcule en ajoutant:

l’impôt sur le revenu (IR) appliqué à la plus-value,
les prélèvements sociaux (PS) appliqués à la plus-value.

Le montant de l’IR et des PS dépendent de la durée de détention de votre bien immobilier. Jusqu’à 5 ans de détention, vous paierez un impôt sur le revenu de 19% et des prélèvements sociaux de 17,2%.

D’où une imposition de 36,2% sur la plus-value dans le cas d’une durée de détention inférieure à 5 ans.

Cependant, il existe des abattements fiscaux qui dépendent de la durée de détention entre 6 ans et 21 ans selon la règle suivante:

Un abattement de 6% de l’IR pour chaque année de détention entre la 6ème et la 21ème année (et 4% pour la 22ème année),
Un abattement de 1,65% des PS pour chaque année de détention entre la 6ème année et la 21ème année (et 1,60% pour la 22ème année) et de 9% pour chaque année au delà de la 22ème année.

1.5 Bien cédé pour un montant de 15.000 €

Tout bien vendu à un prix inférieur à 15.000 euros ne sera pas soumis à la plus-value. Ainsi, ce sera le cas de la vente de parking, garage ou encore de caves.

2. Fiscalité et immobilier durant l’exploitation

Si votre stratégie est de générer des revenus locatifs avec l’immobilier, il faut absolument prendre en compte la fiscalité immobilière liée à l’exploitation de vos biens immobiliers. II existe plusieurs solutions fiscales liées à l’exploitation immobilières. Ces solutions fiscales sont les suivantes:

Location Nue: Régime du Micro-Foncier,
La location Nue: Régime réel,
Location Meublée Non Professionnelle: Régime du Micro-BIC (ou BIC forfaitaire),
La location Meublée Non Professionnelle: Régime du BIC réel,
Location Meublée Professionnelle: Régime Micro-BIC,
La location Meublée Professionnelle: Régime BIC réel.

2.1 Fiscalité et immobilier en location nue

Lorsque vous faites de la location nue, vous avez le choix entre le régime du Micro-Foncier et le régime réel.

Régime du Micro-Foncier

Si vous avez acheté votre bien comptant (c’est à dire sans prêt immobilier) et que vous n’avez fait aucun travaux, alors vous pouvez utiliser ce régime. Vous bénéficierez d’un abattement de 30% et ne serez donc imposé que sur 70% de vos recettes annuelles. Ce régime est valable uniquement si vos recettes annuelles ne dépassent pas 15.000 euros.

Régime réel

Si vos recettes annuelles sont supérieures à 15.000 euros ou si elles sont inférieures à 15.000 euros mais que vous avez acheté votre bien à l’aide d’un prêt immobilier avec travaux de rénovation, alors je vous conseille d’opter pour le régime réel.

Ce régime réel vous permettra de déduire de vos revenus locatifs tout un tas de charges liées à l’acquisition et à l’entretien de votre bien immobilier (Intérêts du prêt immobilier, frais de notaires, charges de copropriétés, charges d’entretien courant, travaux de rénovations, etc…).

Vous retrouverez dans le détail le fonctionnement de la fiscalité immobilière en location nue dans l’article suivant ici.

2.2 Fiscalité et immobilier en location meublée

Lorsque vous faites de la location meublée, vous avez le choix entre la location meublée non professionnelle et la location meublée professionnelle.

LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE

Pour obtenir le régime du LMNP, il faut remplir l’une des 2 conditions suivantes:

Avoir un revenu locatif annuel inférieur à 23.000 euros,
Ou avoir un revenu locatif annuel inférieur à son revenu salarial annuel dans le cas ou le revenu locatif annuel est supérieur à 23.000 euros.

Le régime micro-BIC s’applique si vos recettes ne dépassent pas 32.900 €. Vous profiterez d’un abattement de 50% sur les recettes. Vous ne pouvez pas créer de déficit. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50%.

Le régime BIC réel s’applique si vos recettes sont supérieures à 32.900 € ou si vous en faîtes la demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures.

L’avantage du BIC réel est que l’on va pouvoir déduire toute une quantité de frais comme:

Les charges de copropriété,
Les intérêt d’emprunt du crédit immobilier,
L’assurance propriétaire non occupant,
Le montant des travaux de rénovation entrepris,
les frais de notaire,
les frais de déplacements liés à participation d’Assemblée générale,
etc….

On va également amortir le mobilier, les murs, le gros oeuvre ainsi que le terrain sur lequel est bâti votre bien: c’est ce que l’on appelle la charge d’amortissement et cette charge complètement fictive n’existe dans aucun autre régime fiscal.

Si vous voulez en savoir plus sur le régime LMNP, j’ai écrit un article entier dans lequel vous retrouverez l’ensemble des démarches à effectuer pour y souscrire. Pour lire l’article, c’est par ici.

LOCATION MEUBLÉE PROFESSIONNELLE

A la différence de la location meublée non professionnelle, la location meublée professionnelle nous permettra:

d’être exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière dans le cas ou l’activité a plus de 5 ans et génère un chiffre d’affaires annuel Hors Taxe inférieur à 90.000 euros,
de ne pas être redevable de l’IFI (impôts sur la fortune immobilière) dès lors que certaines conditions seront réunies,
d’imputer le déficit de son résultat sur son revenu global,
de permettre à ses héritiers de bénéficier jusqu’à 75% de leurs droits de succession et de pouvoir en étaler son paiement sur plusieurs années.

J’explique également dans un article dédié à la réforme du régime LMNP dans le cadre de CAP2022, les avantages que peuvent avoir le régime LMP. Cliquez ici pour lire cet article.

J’espère que cet article vous aura éclairé sur la prise en compte de la fiscalité dans votre stratégie immobilière.

Dîtes moi dans les commentaires quelles sont vos plus grosses difficultés pour optimiser la fiscalité de vos investissements immobiliers.