Est-ce la fin du LMNP?

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1. Les conditions pour être en LMNP jusqu’au 31/12/2019

Pour comprendre la suite de l’article, je vais rappeler ici les conditions pour

être au régime du Loueur Meublé Non Professionnel jusqu’au 31/12/2019.

Jusqu’au 31/12/2019, lorsque l’on faisait de la location meublée, on avait soit

le régime du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) soit le régime du

LMP (Loueur Meublé Professionnel).

Pour être au LMP, il fallait remplir les 3 conditions suivantes:

  • Avoir un chiffre d’affaire annuel supérieur à 23.000 euros,
  • Avoir des recettes locatives annuelles supérieures à l’ensemble de ses revenus salariés (et éventuellement dividendes) soumis à l’impôt sur le revenu,
  • être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) comme Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Il suffisait donc de ne pas remplir l’une de ces 3 conditions pour être au

régime LMNP. Cela signifie que pour rester au régime LMNP, il suffisait de

ne pas s’inscrire au RCS comme LMP. Dans ce cas là on pouvait rester LMNP

tout en percevant des recettes locatives annuelles illimitées!

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2. Fin du LMNP: Réforme au 01/01/2020

2.1 L’arrêt du conseil constitutionnel du 8 février 2018

Fin du LMNP: Extrait du BOFIP
Fin du LMNP: Extrait du BOFIP

L’arrêt du conseil constitutionnel du 8 février décide de modifier les

conditions d’accès au régime LMP en supprimant la 3ème condition

(Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés comme Loueur

Meublé Professionnel).

En pratique, cela signifie qu’un investisseur qui générait 100.000 euros de

loyers annuels et qui un revenu annuel salarial de 40.000 euros et qui était

jusqu’au 31/12/2019 au régime du LMNP, basculera automatiquement au

régime du LMP à partir du 01/01/2020.

2.2 Incidence fiscale de la fin du LMNP

Pour celles et ceux qui génèrent plus de 23.000 euros de loyers à l’année, et

dont le revenu salarié est inférieur aux loyers générés, l’incidence fiscale

n’est pas anodine.

Tout d’abord, en LMP, nous n’avons plus la possibilité de reporter nos

déficits d’une année sur l’autre. le déficit de l’année en cours sera imputable

sur son revenu global.

Ensuite, en tant que LMP, on va devoir s’affilier à la SSI (Sécurité Sociale des

Indépendants). Cette SSI c’est tout simplement l’ex RSI… Cela représentera

une charge supplémentaire.

Enfin, lors de la revente du bien, on sera imposé non pas sur la plus-value

économique mais sur la plus-value comptable. Par exemple, j’ai acheté un

bien 100.000 euros il y a 10 ans que je revends aujourd’hui 200.000 euros. Si

je vends le bien en qualité de LMNP, je paierai une plus value sur 100.000

euros (200.000 – 100.000). Si je vends le bien en qualité de LMP, comme je

déduis 3.000 euros par an au titre de l’amortissement, la valeur de mon

bien aura baissé de 30.000 euros (10*3.000). Donc la plus value comptable

sera de 130.000 euros (200.000-70.000).

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3. La fin du LMNP: La bonne stratégie à adopter

Attention donc à celles et ceux qui crient au loup, ce n’est pas la fin du

régime fiscal LMNP mais il faut faire attention à bien rester dans les clous

pour ne pas basculer automatiquement dans le régime LMP.

Voici donc un petit tableau Récapitulatif qui vous aidera à y voir plus clair

et vous permettra de savoir où vous vous situez:

LMNP ou LMP ?
LMNP ou LMP ?
Différences fiscales LMP / LMNP
Différences fiscales LMP / LMNP

Dîtes-moi dans les commentaires si cette information aura un impact sur votre patrimoine immobilier ou non et ce que vous allez faire pour optimiser votre fiscalité immobilière

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2 Comments

  1. Sabrina 23 février 2020

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