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L’achat revente: une stratégie payante?

L’achat revente: une stratégie payante?

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Salut les Apprentis-Investisseurs!

Une opération d’achat revente peut-elle s’avérer être une opération rentable?

1. Achat revente ou investissement locatif?

Vous le savez, sur ce blog, je vous conseille très souvent d’investir dans l’immobilier locatif de manière à générer un complément de revenus de plusieurs centaines d’euros par mois. Je préconise aux apprentis-investisseurs de réussir leur premier investissement immobilier. Pour cela, je les encourage à générer  un complément de revenus d’au moins 500 € par mois avec leur premier bien immobilier. C’est primordial de réussir votre premier bien immobilier car si c’est le cas, vous n’aurez aucun mal à obtenir un financement pour une seconde opération. Et en répétant l’opération, vous vous retrouverez avec un patrimoine de plusieurs appartements et un cashflow mensuel de plusieurs milliers d’euros.

Mon 8ème appartement

Mon 8ème appartement

1.1 Acquérir un patrimoine, ça prend du temps!

Oui, mais voilà, acheter plusieurs logements peut prendre plusieurs années pour les investisseurs novices que nous sommes. Pour ma part, j’ai mis 10 ans pour acquérir 8 appartements tout en ayant mon activité salariée. J’ai mis autant de temps pour générer plusieurs milliers d’euros par mois avec l’immobilier locatif.

1.2 L’achat revente, c’est moins long…

Imaginez que vous puissiez réaliser en quelques mois une plus-value de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Supposons que vous trouviez une super bonne affaire aujourd’hui à 100.000 euros. Vous réalisez quelques travaux de rafraîchissement et vous la revendez 200.000 euros d’ici les 6 prochains mois.

Entre les impôts sur la plus-value immobilière qui seront de 36%, et les travaux de rénovation pour environ 20.000 euros il vous restera tout de même la bagatelle de 44.000 euros dans la poche.

L'achat revente: une machine à cash

L’achat revente: une machine à cash

Et 44.000 €, cela représente l’équivalent de 88 mois durant lesquels vous auriez toucher un complément de revenus de 500€ chaque mois.  Sauf que, dans ce cas précis, vous les obtenez tout de suite au bout de seulement 6 à 8 mois. Intéressant non? Maintenant, la question que vous devez vous poser, c’est la suivante: Voulez-vous obtenir plus de 7 ans de complément de revenus en une seule fois et au bout de quelques mois seulement ?

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2. Achat revente: mode d’emploi

Beaucoup d’investisseurs qui ont débuté par l’immobilier locatif réalisent tôt ou tard une opération d’achat revente.

2.1 L’achat revente: les avantages

En effet, cette opération a 2 avantages. Le premier avantage c’est que cela va vous permettre de récupérer beaucoup de cash en très peu de temps. Le deuxième c’est que cette opération va vous permettre de vous désendetter et donc d’augmenter votre capacité d’emprunt pour réaliser d’autres acquisitions immobilières.

2.2 L’achat revente: les inconvénients

Il y a tout de même quelques inconvénients à réaliser des opérations d’achat revente. Le premier c’est que vous ne pouvez pas en réaliser plus d’une par an. Sinon vous risqueriez d’être requalifié comme marchand de bien par l’administration fiscale. Cela aurait pour conséquence d’être encore plus fortement taxé.

2.3 Devenir marchand de biens

Ceci dit, bon nombre d’investisseurs immobiliers ont justement choisi de devenir marchand de biens à la suite d’une première opération d’achat revente. Le fait de devenir marchand de biens vous donnera un statut qui vous permet de réaliser autant d’opérations que vous le souhaitez. Mais également, vous n’avez plus la contrainte de trouver un locataire qui paiera son loyer chaque mois. Enfin, vous n’aurez plus à résoudre les problèmes de fuite, de dégradations durant la location de vos biens immobiliers. En effet, vous revendrez vos biens dès la fin des travaux de rénovation de ces derniers.

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3. Les étapes d’une opération d’Achat revente

Voici donc les étapes à suivre pour réussir son opération d’achat revente.

3.1 Repérer un canard boiteux

La première étape va consister à repérer un appartement en mauvais état et bien situé.

Plus le bien sera en mauvais état et plus vous pourrez négocier son prix à la baisse.

De plus, il est primordial de toujours respecter les 3 règles d’or de l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

Mon troisième achat immo pendant les travaux

Mon troisième achat immo pendant les travaux

3.2 Acheter en dessous du prix du marché

La seconde étape de la méthode sera d’acheter ce logement en dessous du prix du marché.

C’est le Béaba pour réaliser une bonne affaire dans l’immobilier. Toute bonne affaire dans l’immobilier se fait à l’achat!

Pour connaître le prix du marché, c’est très simple. Soit vous le connaissez parce que vous avez visité des dizaines et des dizaines de biens dans le quartier. Soit vous utilisez internet pour le savoir. Des sites comme meilleuragents vous donneront une très bonne idée du marché dans le quartier où vous choisissez d’investir.

3.3  Rénover le logement

La troisième étape de la méthode consistera à rénover le logement et à le réagencer.

Il faudra reconfigurer le bien en modifiant le plan initial pour gagner de l’espace et créer de beaux volumes dans le logement. Une fois que vous aurez reconfiguré le bien et que vous aurez le nouveau plan, vous devrez réaliser les travaux de rénovation. Pour cela, vous devrez trouver un entrepreneur de qualité qui réalisera pour vous les travaux de rénovation et de réagencement de l’espace.

Travaux de rénovation

Travaux de rénovation

3.4 Revendre le bien avec plus-value

La quatrième étape consistera à revendre le bien avec un minimum de 40.000 euros de plus-value nette d’impôts.

Pourquoi 40.000 € ? Parce que 40.000 €, cela représente environ 7 années de loyers mensuels de 500€. 40.000€, c’est également le salaire annuel d’un ingénieur expérimenté qui vous permettrait de vivre confortablement pendant une année entière. Enfin, 40.000 €, c’est l’équivalent d’un bon apport personnel pour votre prochaine opération immobilière.

3.5 Astuce pour gagner encore plus

Voici une astuce pour gagner encore plus au cours de cette opération. Lors du financement de cette opération, demandez à la banque de vous octroyer un prêt avec report des mensualités sur une durée de 12 mois… Cela vous permettra de ne payer votre première mensualité de prêt qu’un an après la signature de l’acte authentique.

Attachez-vous à terminer les travaux de rénovation du bien dans les 3 mois qui suivent l’achat du bien.

Louez votre bien puis mettez votre bien en vente.

En admettant que vous parveniez à louer votre bien durant 9 mois avant de pouvoir le vendre, vous aurez accumulé une trésorerie supplémentaire qui vous permettra de gagner un peu plus.

4. À vous de jouer!

Maintenant c’est à vous de jouer, commencez par réaliser une première opération d’achat revente en suivant les 4 étapes que je viens de vous dévoiler.

Dîtes moi dans les commentaires si vous avez déjà utilisé cette stratégie et si elle a été payante!

 

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Comments(4)
  1. Investir son argent 30 janvier 2019
  2. Alexandre 6 mars 2019

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