Dispositifs de défiscalisation immobilière : comment s’y retrouver ?

Les dispositifs de défiscalisation immobilière

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Salut les Apprentis-investisseurs!

La pierre a toujours été considérée comme la valeur-refuge par excellence. Au coude-à-coude avec l’assurance-vie, elle a une place importante dans le cœur des français. Et pour cause, l’investissement immobilier a beaucoup d’atouts : vision à long-terme, rentabilité, stabilité, etc. Qui plus est, il s’agit d’une solution de défiscalisation qui offre un large panel de possibilités. En effet, l’État a mis en place de nombreux dispositifs au  bénéfice du contribuable afin de dynamiser l’investissement dans un secteur prioritaire : le logement. Cela vous offre la possibilité de défiscaliser une partie de vos revenus et ainsi de réduire le montant de votre imposition.

Dispositifs de défiscalisation immobilière

Quels sont les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière en place ? Quels avantages et quelles contraintes induisent-ils ? Lesquels sont adaptés à ma situation patrimoniale ?

1. Le plafonnement global de la défiscalisation

Qu’il s’agisse d’immobilier, de services à la personne ou de placements financiers, de nombreux dispositifs permettent de défiscaliser une partie de ses revenus. Afin de limiter le cumul des défiscalisations possibles, l’État a mis en place un plafonnement global. En 2019, les niches fiscales sont ainsi plafonnées à 10 000 € par foyer fiscal. Tous les dispositifs de défiscalisation immobilière sont concernés à 3 exceptions près. Ainsi, la loi Pinel outre-mer permet d’augmenter le plafond en le portant à 18 000 €. Les lois Monuments Historiques et Malraux, quant à elles, ne sont pas concernées par les plafonds et permettent de défiscaliser sans aucune limite.

Ces avantages ne sont pas négligeables, mais ne doivent pas constituer le seul critère de choix. La durée de l’engagement de mise en location, le plafonnement du montant du loyer, la localisation du bien, mais également le type de bien, neuf ou ancien, que vous souhaitez acquérir sont primordiaux.

2. Acquérir un bien immobilier neuf

2.1 Loi Pinel

Il s’agit très certainement du dispositif le plus connu. La loi Pinel a succédé à la loi Scellier en septembre 2014. Elle concerne l’investissement dans des programmes d’immobilier neuf. Dans ce cadre, elle permet de récupérer 12 %, 18 % ou 21 % de la valeur du bien. Ce pourcentage est fixé en fonction de l’engagement que vous prenez au niveau de la durée de location, respectivement 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Ce montant vient directement en déduction de l’impôt dont vous êtes redevable. Cela peut vous permettre d’économiser jusqu’à 63 000 € d’impôt sur 12 années.

En contrepartie de cet avantage, l’engagement est ferme et vous oblige donc à conserver le bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans. De plus, la valeur du bien ne doit pas excéder 300 000 € et il doit être situé dans une des zones géographiques déterminées. Par ailleurs, le loyer fixé et les ressources des locataires sont plafonnés. A noter, dans la majorité des cas, ces plafonnements sont peu contraignants car en phase avec le marché actuel.

2.2 Loi Pinel outre-mer

La loi Pinel outre-mer vient en remplacement de la loi Girardin. Il s’agit d’une déclinaison de la loi Pinel à quelques différences notables près. Tout d’abord, le bien doit logiquement être situé dans les DOM TOM. De plus, l’encadrement des ressources des locataires et des loyers est différent et peut constituer une contrainte dans certaines régions (par exemple en Guyane). Mais ce type d’investissement ne présente pas que des contraintes. Il permet notamment d’augmenter le plafond des niches fiscales de 10 000 € à 18 000 € par foyer. De plus, le montant déductible des impôts est désormais de 23 %, 29 % ou 32 % du prix du bien (sur 6, 9 et 12 ans).

Cependant, l’accès aux informations est d’autant plus complexe que le lieu d’achat est éloigné. Il faut bien s’informer sur l’implantation du programme immobilier. Sans connaître le marché, il est difficile d’évaluer la demande locative et la valeur réelle du bien. Il est fortement recommandé de préférer des promoteurs reconnus.

2.3 Loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est le troisième et dernier moyen de défiscaliser dans de l’immobilier neuf. Ce dispositif ne concerne en revanche que la location meublée. Cela permet de réaliser une économie d’impôt maximale de 11 % de la valeur du bien. De plus, il est possible de récupérer la TVA payée sur le prix d’achat.

Pour bénéficier de ce dispositif, le propriétaire doit s’engager à mettre en location son acquisition 9 années à minima. Les immeubles éligibles sont précisément définis. Il s’agit de résidences pour étudiants, pour personnes âgées, de foyers de tourisme ou encore d’EHPAD. Dans ce cadre, votre locataire sera en réalité la société qui exploite le bâtiment. Vous conclurez donc un bail commercial d’une durée de 9 à 12 ans. Ceci représente un avantage non-négligeable : le locataire est stable, vous ne supportez pas les périodes de carence et vous n’êtes pas contraints par la gestion du bien (régularisation des charges, relations avec les locataires, etc.). Il vous faudra cependant être vigilant sur le choix de l’exploitant et sur sa solidité financière.

3. Défiscalisations immobilières dans l’ancien

investissement immobilier dans l’ancien

3.1 Loi Malraux

La loi Malraux ne concerne que les logements anciens nécessitant des travaux et étant soumis à un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) ou un PVAP (Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine). Il s’agit de biens localisés dans des secteurs sauvegardés, des zones de mise en valeur du patrimoine ou encore dans des quartiers anciens. À ce titre, la restauration du bien doit être suivie par les Bâtiments de France.

En achetant une maison ou un appartement en Malraux, vous pourrez récupérer 22 % à 30 % du montant des travaux réalisés. Non soumis au plafonnement des niches fiscales, la déductibilité est uniquement limitée à 100 000 € par an pendant 4 années. Le logement devra être loué pendant une durée minimale de 9 ans en location nue uniquement.

3.2 Loi Monuments Historiques

Comme son nom l’indique, cette loi de défiscalisation ne concerne que les biens immobiliers classés aux monuments historiques. Contrairement aux autres solutions présentées, cette loi permet de réduire directement la base imposable (et non le montant de l’impôt). Vous pourrez ainsi déduire 100 % du montant des travaux et des intérêts d’emprunt sans durée limite. De plus, la niche fiscale n’est pas limitée. C’est une solution idéale pour les contribuables situés dans les plus hautes tranches d’imposition.

3.3 Régimes LMNP et LMP

Comme vous le savez, les régimes LMNP et LMP sont à privilégier. J’en parle souvent sur ce blog. Le gros avantage est que le régime du LMNP peut être utilisé quel que soit le bien que vous achetez dans l’ancien.

Et si vous achetez de la bonne manière, vous pouvez générer un complément de revenus sans payer aucun impôt sur vos revenus locatifs.

4.  Trouvez le dispositif adapté à vos besoins

La diversité des dispositifs proposés par le gouvernement permet de s’adapter à chaque cas et à chaque situation patrimoniale. Que vous souhaitiez acheter dans l’ancien ou le neuf, diminuer le montant de vos impôts ou réduire votre base imposable, une solution existe. Il faut cependant toujours s’attacher à ne pas regarder uniquement l’économie d’impôt, mais également la cohérence du prix de vente avec le marché ainsi que la demande locative de la zone où vous investissez.

Si vous êtes intéressé par l’investissement immobilier, téléchargez gratuitement ma vidéo vous détaillant « Les 4 étapes à suivre pour réussir son premier investissement immobilier » en cliquant sur le lien suivant : Les 4 étapes pour réussir son premier investissement immobilier

Et vous, quelle fiscalité immobilière vous attire le plus? Dîtes le moi dans les commentaires ci-dessous.

A vos investissements.