Faire un investissement locatif sans apport

Comment réaliser un investissement locatif sans apport?

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Salut les Apprentis-Investisseurs! Dans l’article du jour, je partage avec vous la manière dont vous allez pouvoir réaliser un investissement locatif sans apport personnel.

Pour la majorité des investisseurs « lambda », on ne peut pas acheter de l’immobilier sans apport. Or, de plus en plus de banques acceptent de financer les investisseurs à 110%. Pour cela, il va falloir choisir les bonnes banques et soigner son dossier bancaire.

1. Conditions financières pour réaliser un investissement locatif sans apport

1.1 Avoir de l’épargne de côté

Avoir de l'épargne pour réaliser un investissement locatif sans apport
Avoir de l’épargne pour réaliser un investissement locatif sans apport

C’est pas forcément intuitif, mais une première condition pour réaliser un investissement locatif sans apport, c’est justement d’avoir de l’apport personnel. Cet apport personnel va montrer à la banque que:

  • vous savez gérer votre budget personnel,
  • l’on vit en dessous de vos moyens,
  • vous n’êtes pas à découvert,
  • l’on sera en mesure de rembourser votre mensualité en cas de loyer non payé par votre locataire.

1.2 Percevoir des revenus réguliers

Que vous soyez en CDI, en CDD, intermittent du spectacle ou en intérim, vous devrez montrer à la banque que vous percevez des revenus régulièrement. Il suffira de le montrer au moyen de vos 3 derniers relevés bancaires.

1.3 Ne jamais être à découvert

Là encore, si vous voulez augmenter le « SCORING » de votre dossier bancaire, il va falloir montrer à la banque que durant les 3 derniers mois vous n’avez pas été à découvert.

1.4 Percevoir des revenus locatifs en respectant cette règle

Si vous avez déjà un ou plusieurs biens exploités en locatif, il faudra que les loyers perçus respectent la règle suivante:

70% de loyers mensuels perçus sont supérieurs à la mensualité du crédit immobilier correspondant.

Je prends un exemple. Si vous avez acquis un bien immobilier 100.000 euros pour lequel vous payez une mensualité de 700 euros, il faudra que votre loyer mensuel perçu soit supérieur à 1000 euros. De cette manière, les 70% du loyer permettront de compenser votre mensualité de crédit. Dans ce cas, certaines banques adopteront « la méthode de calcul du différentiel » pour calculer votre future capacité d’emprunt. En respectant cette règle, certaines banques considèreront que vous n’avez aucun crédit en cours. Votre capacité d’emprunt pour votre prochain investissement ne s’en trouvera que plus importante.

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2. Allez voir beaucoup de banques pour réaliser un investissement locatif sans apport

2.1 Ne pas aller voir sa banque personnelle

Beaucoup d’investisseurs débutants font cette erreur. A moins d’avoir d’excellentes relations commerciales avec sa banque personnelle, je vous conseille de prendre rendez-vous avec quelques dont vous n’êtes pas encore client(e). La raison en est simple. Une banque dont vous n’êtes pas client(e) cherchera toujours à vous récupérer comme client. En effet, cela signifiera pour cette banque des revenus supplémentaires au travers:

  • de comptes épargne,
  • d’une carte bleue,
  • de produits d’assurance (habitation, protection juridique, etc…),
  • de la domiciliation de vos revenus,
  • etc…
Ne pas aller voir sa banque personnelle
Ne pas aller voir sa banque personnelle

2.2 Aller voir plusieurs banques

Vous allez aller voir plusieurs établissements bancaires. Et l’objectif sera d’obtenir un accord de financement lors de votre premier rendez-vous. Ensuite, vous irez voir une seconde banque avec cet accord de principe. C’est à partir de votre deuxième rendez-vous bancaire, qu’il faudra négocier de meilleures conditions que lors votre premier entretien.

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3. Négocier avec les banques

3.1 Jouer sur la corde émotionnelle

Quelques fois, le bon sens l’emporte sur toute autre stratégie complexe. Dîtes à la banque que vous souhaitez conserver votre apport personnel pour un projet personnel (Mariage, voyage, dons à la famille, frais concernant l’éducation de vos enfants, etc…).

3.2 Sympathiser avec le banquier

C’est encore tout bête, mais si le banquier avec qui vous vous entretenez a des points communs avec vous, profitez-en pour sympathiser avec lui.

Une astuce peut consister à l’inviter à manger au restaurant avec vous. Prenez donc rendez-vous avec lui avant l’heure du déjeuner et proposez-lui de déjeuner avec vous à la fin de l’entretien.

3.3 Soigner sa présentation

Encore du bon sens, lors de votre entretien, n’y allez pas « les mains dans les poches ». Habillez-vous de manière correcte. Cela vous donnera encore plus de crédibilité. Quelques conseils supplémentaires:

  • présentez au banquier une carte de visite,
  • donnez au banquier un dossier présentant votre projet immobilier,
  • ayez le sourire,
  • Soyez sûr de vous.

Dîtes moi dans les commentaires, ce qui vous bloque pour obtenir un financement sans apport et je vous répondrai personnellement.

A vos investissements!

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