Investir en République Dominicaine

Investir en République Dominicaine

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Salut les Apprentis-Investisseurs,

Dans l’article du jour, je vais vous parler d’investissement à l’international

et notamment dans les Caraïbes.

Beaucoup de mauvaises nouvelles concernant l’investissement immobilier

en France sont en train de tomber actuellement:

• Resserrement des conditions d’octroi de prêt immobilier,
• Réforme du régime LMNP en cours avec le projet CAP2022,
• Augmentation en cours et à venir de la taxe foncière pour les propriétaires bailleurs,
• Etc…

Pour rester rentable avec l’immobilier, il faut redoubler d’inventivité et

pratiquer des stratégies de plus en plus élaborées pour tirer son épingle du

jeu. Bref, comme je le répète souvent, pour être rentable dans l’immobilier

il faut créer sa propre rentabilité et être à contre-courant de tout ce qui se

fait habituellement.

Qui n’a jamais rêvé d’avoir un patrimoine dans un coin de paradis? Qui n’a

jamais rêvé de pouvoir se dire: « wow je suis propriétaire d’une maison avec

piscine à 2 pas d’une plage paradisiaque de la mer des Caraïbes!!« 

Et si je vous disais qu’il est possible de s’acheter un bout de paradis pour

trois fois rien dans une zone paradisiaque encore vierge du tourisme de

masse et qui deviendra dans quelques années la prochaine destination de

République Dominicaine!

1. Pourquoi ne pas investir en République Dominicaine?

La première fois que je suis parti en République Dominicaine en 2007,

c’était dans un hôtel ALL INCLUSIVE à Punta Cana comme font 98% des

touristes lorsqu’ils partent en vacances. Je croyais à cette époque ce que

tout le monde disait de ce pays: « Surtout, fais attention à toi, ne sors pas

de l’hôtel tout seul car c’est un pays très dangereux« .

Au final, j’ai passé une semaine dans l’hôtel, et je ne suis sorti qu’une seule

fois pour aller à l’île de Saona en déboursant 100 dollars. Et pour couronner

le tout, j’ai attrapé la tourista dans l’hôtel en mangeant la m**** de l’hôtel.

Bref, en rentrant en France, je suis énormément resté sur ma fin…

1.1 La République Dominicaine n’est pas un pays dangereux!

Depuis 2012, j’ai appris à découvrir ce pays sous un autre angle. Ma

compagne étant dominicaine, nous y partons en vacances une fois par an

depuis 2012. J’ai donc eu l’occasion de parcourir le pays en long en large et

en travers pour vous assurer que ce pays est l’un des plus sûrs

d’Amérique Centrale.

1.2 Des zones paradisiaques encore vierges du tourisme de masse

Etant donné qu’on fait croire à 98% des touristes qu’en dehors de Punta

Cana, Puerto Plata et Bayahibe, le pays est dangereux, et bien de

magnifiques sites restent encore inaccessibles aux touristes. Certes, les

touristes dominicains connaissent ces sites mais ces derniers restent

encore inconnus des touristes étrangers.

C’est pour cette raison que d’ici quelques années, lorsque le pays sera

développé économiquement, toutes ces zones seront enfin accessibles aux

touristes étrangers.

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2. Où investir en République Dominicaine?

La majorité des agents immobiliers internationaux vous conseilleront

d’investir à Punta Cana, Puerto Plata ou encore Bavaro. C’est normal,

puisque ce sont les seules zones qui sont « sûres » dans l’inconscient collectif

de tous les touristes étrangers. Mais on vous vendra de faibles rentabilités

dans des zones où l’offre d’hébergements est saturée.

Que ce soit en France ou à l’international, pour trouver une bonne affaire

dans l’immobilier, il faut être à contre courant de tout le monde. Si on

transpose cette stratégie à la République Dominicaine, il faut orienter ses

recherches sur une zone qui va devenir touristique dans quelques années

et qui est encore aujourd’hui abordable.

Justement, depuis que je pars en République Dominicaine, j’ai découvert

une zone paradisiaque qui ne tardera pas à bientôt devenir une zone très

touristique.

Cette zone c’est la zone de Punta Rucia sur la côte Nord-Ouest du pays. Je

suis tombé amoureux en 2012 de la plage de la Ensenada.

2.1 Situation géographique de Punta Rucia

Punta Rucia est une région qui appartient à la Province de Puerto Plata. Elle

est située à 2 heures en voiture de l’aéroport de Puerto Plata.

2.2 Les projets de développement en cours de Punta Rucia

Punta Rucia est en train de se développer très fortement depuis plusieurs

années. L’accès à la plage de la Ensenada est devenue très facile puisqu’on

peut y accéder très facilement depuis Puerto Plata ou encore Santiago (la

deuxième ville du pays).

Une fois arrivé à la plage de la Ensenada, on se rend compte qu’une route

très large est en train de se terminer de construire. D’ailleurs, de

nombreuses villas et résidences de vacance sont en cours de construction

en bord de mer.

Un projet consistant à faire arriver les bateaux de croisière à la plage de

Santa Isabela va voir le jour dans les prochains mois. La plage de Santa

Isabela est située à 20 minutes en voiture de la Ensenada ce qui ramènera

plus de touristes à l’avenir!

2.3 Les indicateurs qui permettent d’anticiper le développement économique de La Ensenada

En République Dominicaine, 3 éléments permettent de savoir à l’avance si

une zone va se développer économiquement à moyen terme:

• L’installation des banques,
• L’installation de stations service,
• La construction de supermarché.

Il se trouve qu’aujourd’hui, 2 stations services viennent d’ouvrir à La

Ensenada et 2 agences bancaires. Seule l’absence de supermarché demeure.

Mais des projets de construction de supermarché sont en cours de

développement.

Il est à noter qu’à 2 km de la plage, il y a un héliport appartenant à l’armée

dominicaine mais qu’il sera possible d’utiliser à moyen terme pour

proposer des ballades en hélicoptère aux touristes.

2.4 Les activités à faire à La Ensenada

Aujourd’hui, très peu d’activités touristiques sont proposées à la Ensenada.

Quand je dis très peu, cela signifie très peu en comparaison des zones

comme Punta Cana, Puerto Plata ou encore Bayahibe.

Aujourd’hui, 90% des touristes qui se rendent à la Ensenada sont

Dominicains. Il existe une faible offre d’hébergement et une faible offre de

restaurants.

Concernant les activités actuelles présentes sur la zone, il y en a

principalement deux:

• Ballade en bateau pour se rendre depuis la plage de la Ensenada à un petit îlot de 100 m² qui s’appelle Cayo Arena (durant la visite, on peut découvrir la magnifique mangrove des côtes de Punta Rucia),
• Visite de la réserve scientifique naturelle « El Parque de Los Manaties », réserve protégée qui dénombre 27 espèces de lamentins de type « Trichechus manatus »

Tout ça pour dire qu’en augmentant le nombre d’activités à faire dans la

zone, le lieu pourrait attirer à l’avenir de nombreux touristes. Je pense

notamment à:

• une offre de ballades à cheval,
• Offre de ballades en buggie / 4*4,
• Une offre de plusieurs ballades en bateaux complémentaire à l’offre actuelle de Cayo Arena,
• Offre de ballade en hélicoptère,
• Une offre de gym / yoga sur la plage,
• Offre de cours de Bachata, Salsa ou encore Merengue,
• Une offre d’activités ludiques pour les enfants en bord de mer,
• Offre de jetski, etc…

Vous le voyez le potentiel de développement est presqu’illimité.

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3. Comment investir en République Dominicaine à Punta Rucia

Pour se constituer un patrimoine immobilier durable dans le temps, je vous

conseille d’acheter de la terre dans un premier temps. N’oubliez pas une

chose très importante dans l’immobilier valable partout dans le monde:

« Les bonnes affaires se font à l’achat« .

Investir une faible somme d’argent dans un lieu en développement a

plusieurs avantages. Tout d’abord, on limite le risque puisque la somme

d’argent investie est faible. Deuxièmement, si la zone se développe dans les

années à venir, on aura le choix de revendre le avec plus-value ou

d’exploiter encore l’investissement réalisé quelques années plus tôt en

construisant une habitation que l’on louera aux touristes.

3.1 La chronologie d’achat d’un bien en République Dominicaine

Lorsque l’on achète un bien en République Dominicaine, on observe 3

phases distincte:

• La réservation du bien (en espagnol on appelle cela « La Separación« ),
• L’apport personnel en cash qui représente 30 à 50% du montant total du prix d’achat (en espagnol on appelle cela « El inicial« ),
• Le financement qui représente de 50 à 70% du montant total du prix d’achat (en espagnol on appelle cela « El financiamiento« ).

Bien évidemment, pour l’achat d’un terrain en République Dominicaine, on

pourra acheter le bien uniquement avec les 2 premières phases puisqu’on

paiera notre terrain comptant.

En effet, étant français, on n’aura pas accès à un financement des banques

dominicaines sauf si l’on est résident dominicain. Par conséquent, lorsqu’on

investit en République Dominicaine, il vaut mieux investir avec son cash.

3.2 Investir en République Dominicaine: Sur quel type de terrain se positionner et à quel prix?

Ici, la réponse est simple. On sait aujourd’hui que la plage de la Ensenada

sera la prochaine plage dans laquelle les touristes iront dans les 2 ou 3

prochaines années. Donc, si on investit à La Ensenada, il faut se positionner

sur un bien qui est situé pas loin de la plage.

Beaucoup de terrains sont à vendre en République Dominicaine. Il faut

donc trouver un vendeur qui soit pressé de vendre et à un bon prix. Un bon

prix aujourd’hui à la Ensenada, c’est un terrain vendu à 50 euros le mètre

carré MAXIMUM. Pourquoi? Parce que dans 2 ou 3 ans, lorsque la zone sera

développée, le prix aura au moins doublé.

De plus 50 euros le mètre carré, cela permet d’acheter un terrain de 600

mètres carrés pour 30.000 euros seulement. Par la suite, soit on garde le

terrain pour le revendre avec plus-value soit on décide de construire une

maison avec piscine. Pour information, le prix de construction en

République Dominicaine est d’environ 500 euros le mètre carré de

construction. Cela signifie que pour 50.000 euros, vous pouvez faire

construire une maison de 100 mètres carrés sur votre terrain.

Donc si je récapitule, pour un terrain de 600 m² acheté à 50€/m², on peut

obtenir une maison de 100 m² à 2 pas d’une plage paradisiaque aux

Caraïbes pour seulement 80.000 €.

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Si vous avez des questions, des remarques concernant l’investissement en République Dominicaine, l’espace « Commentaires » ci-dessous est là pour ça!