L’investissement immobilier grâce à la colocation

L’investissement immobilier grâce à la colocation

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Salut les Apprentis-Investisseurs!

Aujourd’hui, j’ai le plaisir de publier un article écrit par Nathan auteur du blog Investir Pour Réussir sur le sujet de la colocation.

Bonne lecture…!

L’immobilier compte plusieurs types de locations, de la location « nue » (classique) à la location à des professionnels, en passant par la location de garage et la location meublée. Chaque mode de location a ses avantages et ses inconvénients.

Un des modes d’exploitation les plus en vogue est peut-être bien la colocation.

Mais alors, est-ce que la colocation est intéressante pour un investisseur immobilier ?

1. Colocation: Plus de revenus donc un meilleur cash-flow

La colocation permet d’augmenter le loyer de votre investissement immobilier.

Effectivement, le loyer total en colocation sera supérieur à un loyer en location simple (une personne ou un couple).

Prenons un exemple simple, mais avec des sommes fictives. Imaginons un appartement T4 (3 chambres) loué 900 € à une famille. Et transformons cet appartement en colocation, dans laquelle chaque chambre serait louée 350 €, pour un loyer total de 3*350 = 1050 €. 

Nous venons tout simplement d’augmenter notre loyer de 17%, sans action majeure et avec le même appartement.

Si vous n’êtes pas persuadé par ces chiffres, je vous invite à faire une étude sur les prix en location « nue » et en colocation de votre ville. Ainsi, vous verrez que mes chiffres sont réalistes.

Augmenter les revenus de sa location, signifie augmenter son cash-flow. 

Et comme l’investisseur immobilier cherche du cash-flow, cela signifie que vous pourrez vous positionner sur plus de biens immobiliers, car vous saurez comment augmenter les revenus du bien, et trouver des biens rentables.

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2. Créer des mètres carré cash-flow grâce à la colocation

Acheter un bien immobilier et le transformer en colocation va vous permettre de créer des mètres carrés cash-flow.

Les mètres carrés cash-flow, c’est le fait d’obtenir la meilleure rentabilité possible avec l’espace disponible. Autrement dit, c’est l’idée de maximiser le rendement de chaque m².

Souvent les mètres carrés cash-flow sont obtenus après des travaux mineurs. Comme changer la fonction d’une pièce.

Agrandir une pièce utilisée comme bureau pour en faire une chambre, et transformer un grand salon en chambre, sont des exemples facilement réalisables.

L’investissement de départ pour réaliser ces travaux est souvent minime, pourtant, il augmentera sensiblement votre rentabilité.

Vous augmentez la valeur locative d’un bien immobilier simplement, ce qui est plus dur à faire lorsque l’on fait de la location à une famille ou à une personne seule.

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3. Les colocataires sont de plus en plus nombreux

Si vous entendez de plus en plus souvent le mot colocation, ce n’est pas un hasard. C’est un phénomène en pleine expansion depuis les années 2010.

Cela peut s’expliquer de plusieurs manières.

Premièrement, les jeunes font des études de plus en plus longues, quand avant, le bac était une référence, maintenant, la moyenne est au BAC +5. 

Deuxièmement, les jeunes adultes (18-30 ans) qui sont les principaux acteurs de la colocation, voyagent plus qu’avant. Que ça soit pour démarrer un travail ou suivre des études loin de chez eux. Peu d’entre eux se « posent » avant 30 ans. 

Troisièmement, le prix de l’immobilier a augmenté, mais les salaires ont stagné, les jeunes ne peuvent plus acheter leur résidence principale en sortant de l’école. C’est un phénomène encore plus présent dans les grandes villes mondiales. Ils doivent économiser quelques années avant d’acheter. De plus, la colocation est parfaite pour prendre son indépendance par rapport à ses parents, tout en passant des bons moments avec ses colocataires.

Les candidats à la colocation sont de plus en plus nombreux
Les candidats à la colocation sont de plus en plus nombreux

Contrairement à ce que l’on pense, la colocation n’attire pas uniquement les étudiants. Toutes les études prouvent, il y a environ 50% d’actifs et 50% d’étudiants dans l’ensemble des colocations. Ce qui permet d’attirer plusieurs types de profils différents.

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4. Les colocataires sont de meilleurs locataires

Cet argument est rarement présenté, car les jeunes sont associés à la fête et aux soirées.

Mais en réalité, les étudiants en écoles supérieures ont tous beaucoup de travail, et peu de temps pour faire la fête. D’ailleurs, la plupart des étudiants rentrent chez leurs parents le week-end.

Que ce soit les actifs ou les étudiants, quand ils veulent faire la fête, ils préfèrent aller dans des bars à l’extérieur de la colocation. 

Mais pourquoi les colocataires sont-ils des meilleurs locataires ?

Les principaux avantages sont, qu’en colocation, le loyer de chaque colocataire est plutôt faible, et que la plupart temps, ce sont les parents eux-mêmes, qui paient le loyer de leur enfant.

Effectivement, il est beaucoup plus facile de payer un loyer de 350 € par personne que de payer un loyer de 900 € pour un couple.

Les colocataires ont souvent une situation de vie simple. Le colocataire n’a pas beaucoup de charges (crédit, enfant, femme, etc.). Ce n’est pas le cas d’une famille, qui s’est peut-être installée depuis des années dans une ville et qui peut subir les aléas de la vie, comme une perte d’emplois ou la naissance d’un enfant.

Statistiquement, le bailleur a un risque d’impayé beaucoup plus faible que la moyenne. 

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5. Diviser le risque avec la colocation

Louer son bien a plusieurs locataires vous permettra également de diviser considérablement le risque de votre investissement immobilier.

Pour une colocation de 4 personnes, vous divisez votre risque par 4.

Avec la colocation, on investit plus sereinement

Concrètement, si un colocataire quitte votre colocation, vous ne perdez que 1/4 de vos revenus. À contrario, lorsque vous louez à un locataire, si celui-ci s’en va, vous perdez 100% de vos revenus.

Même si la colocation n’est que peu concernée par les impayés, si un locataire ne vous paye plus, c’est la même chose, vous ne perdez que 1/4 de votre loyer.

Pour se couvrir complètement contre les impayés, il est possible d’instaurer une clause de « caution solidaire » entre les colocataires. Le risque d’impayé sera nul et vos revenus toujours constants. Quoi qu’ils arrivent, les colocataires devront payer la totalité du loyer. Dans le cas d’un départ d’un colocataire, les colocataires restants devront payer leur loyer, plus le loyer manquant.

Le contrôle de vos revenus locatifs est meilleur dans une colocation, car vous avez plusieurs sources de revenus (le nombre de colocataires).

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6. Les avantages du meublé

Une colocation est souvent proposée clé en main. C’est le mode le plus attrayant pour les colocataires qui ne sont pas de la région, et qui ne veulent pas investir dans des meubles ou un déménagement. C’est-à-dire que votre colocation est meublée et fournit un lit, un bureau, un dressing, le frigo, les plaques chauffantes, les couverts, etc.

Vous pouvez même y inclure internet, l’eau et l’électricité pour simplifier l’emménagement dans votre colocation.

Grâce à la location meublée, vous allez pouvoir bénéficier des avantages fiscaux du meublé facilement. Et l’utilisation du statut LMNP/LMP, qui permet d’amortir le prix d’un bien immobilier sur 30 ans. 

Pour simplifier, vous bénéficiez des avantages d’une entreprise lors de l’exploitation du bien (amortissement sur 30 ans), mais également des avantages du particulier lors de la revente du bien immobilier.

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Conclusion

L’investisseur immobilier rentable est sujet à deux risques majeurs. Celui de ne pas louer son logement et celui de ne pas se faire payer par ses locataires.

La colocation permet de réduire ces risques grâce à son attractivité auprès des jeunes et son faible risque d’impayé.

Un investissement banal peut se transformer en machine à cash. Il vous suffit de créer des mètres carré cash-flow et exploiter au maximum la configuration d’un bien immobilier.

Proposer un bien meublé, vous permet de bénéficier du statut de loueur en location meublée. Une solution fiscale optimisée quand on se lance dans l’immobilier.

Agissez maintenant pour votre futur.

Cet article vous a été écrit par Nathan du blog : InvestirPourRéussir.fr . Il vous conseille également son article comment devenir riche ?


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