Premier investissement immobilier

Réussir son premier investissement immobilier

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Salut les Apprentis-investisseurs! Aujourd’hui, je partage avec vous ma stratégie pour réussir son premier investissement immobilier sans risque et en partant de zéro.

1. Les erreurs commises par les débutants lors de leur premier investissement immobilier

98% des investisseurs font une mauvaise affaire avec leur premier investissement. Cela leur est, dans la plupart des cas, très préjudiciable puisqu’ils ne pourront pas continuer à investir dans l’immobilier locatif. En effet, ils n’ont pas montré à la banque qu’ils savent gagner de l’argent avec l’immobilier.

1ère erreur: acheter sa résidence principale en premier

Cette erreur, je la connais bien car je l’ai commise à mes début en 2010. J’ai acheté ma résidence principale car j’en avais marre de payer des loyers à fonds perdus. Je voulais capitaliser durant ma carrière. Ainsi, je me retrouverais avec ma résidence principale payée une fois à la retraite.

Première erreur: Acheter sa résidence principale
Première erreur: Acheter sa résidence principale

C’est une énorme erreur. En effet, je suis retourné voir les banques pour investir dans l’immobilier locatif. Et toutes les banques sans exception ont refusé de me financer. Car ma capacité d’emprunt était déjà trop entamée.

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2ème erreur: souscrire un prêt sur une courte durée

La peur de la majorité des investisseurs c’est celle d’acheter son premier logement à crédit. Les gens ont peur de s’endetter sur une durée trop longue. Ils pensent que plus la dette dure, plus ils prennent le risque d’être en incapacité de la rembourser. Ils choisissent donc de réduire la durée du prêt pour se rassurer. Ainsi, ils pensent que si le prêt ne dure que 10 ou 15 ans, leur résidence principale sera à eux avant leur retraite. En plus, ils se disent que si la durée est plus courte, ils paieront moins d’intérêt.

2ème erreur: Souscrire un prêt immobilier sur une durée trop courte
2ème erreur: Souscrire un prêt immobilier sur une durée trop courte

Là encore, c’est une énorme erreur de vouloir se faire financer sur de courtes durées car:

  • leur capacité d’emprunt sera proche des 33% et ils ne pourront plus enchaîner les opération immobilières,
  • et s’ils font de l’investissement locatif, les loyers qu’ils percevront ne couvriront pas les charges liées à l’acquisition du bien,
  • et dans ce cas, ils montreront à la banque qu’ils ne savent pas gagner de l’argent avec l’immobilier.

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3ème erreur: utiliser son apport personnel

Etant donné que la majorité des débutants font l’erreur précédente d’emprunter sur de courtes durées, leur mensualité devient très importante. Ils sont donc tentés d’utiliser un apport personnel conséquent pour limiter leur mensualité. C’est d’ailleurs grâce à cet apport personnel que la banque acceptera de les financer. Malheureusement, ils se démunissent de leur épargne et se privent de la possibilité d’utiliser cette épargne lors de leur second ou leur troisième investissement immobilier.

3ème erreur: utiliser son épargne lors de l'achat de son premier bien immobilier!
3ème erreur: utiliser son épargne lors de l’achat de son premier bien immobilier!

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4ème erreur: ne pas se former

C’est la plus grosse erreur que les débutants peuvent faire. Je l’ai commise également à mes débuts et j’en ai payé le prix fort: je suis parvenu à m’enrichir avec l’immobilier au bout de 10 ans. Si je m’étais formé correctement à mes débuts, j’aurais pu quitter mon activité salariale 2 ou 3 ans plus tôt.

4ème erreur: Ne pa se former...
4ème erreur: Ne pas se former…

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5ème erreur: ne pas avoir de stratégie

Lorsqu’on investit dans l’immobilier, il ne faut pas s’arrêter à la seule vision de son premier investissement immobilier. Il faut voir plus loin. Vous devez avoir une vision à 3 ans minimum et adopter une stratégie sur cet horizon de temps. Il faut définir des objectifs clairs sur 3 ans et s’y tenir. Sans cela, vous allez perdre beaucoup de temps et d’argent à corriger vos erreurs. L’important est d’avoir une stratégie fiscale et patrimoniale tout en tenant compte du régime d’exploitation de ses futurs biens immobiliers. La tâche est loin d’être facile et c’est pour cela que plus vous aurez une stratégie claire et plus vous aurez de chances d’atteindre votre objectif.

5ème erreur: Ne pas avoir de stratégie!
5ème erreur: Ne pas avoir de stratégie!

Pour mettre sur pied une stratégie claire sur 3 ans sachez répondre à la question suivante:

Quels résultats voulez-vous obtenir avec l’investissement immobilier d’ici 3 ans?

2. L’importance de réussir son premier investissement immobilier

2.1 S’assurer la confiance des banques

Si vous réussissez votre premier investissement locatif, vous allez vous mettre en capacité de générer des revenus complémentaires et donc d’augmenter votre capacité d’emprunt pour votre second investissement.

S'assurer la confiance des banques!
S’assurer la confiance des banques!

Une banque à qui vous montrerez que vous savez gagner de l’argent dans l’immobilier dès votre premier investissement sera relativement sereine pour vous financer d’autres opérations immobilières.

2.2 Se convaincre soi-même qu’il est possible de s’enrichir avec l’immobilier

Je vous en parle souvent sur ce blog, l’état d’esprit d’un investisseur est ce qu’il y a de plus important. Si vous réussissez votre premier investissement, la première personne qui sera convaincu qu’il est possible de s’enrichir avec l’immobilier, c’est vous même. Et ça, c’est le plus important, car cela vous donnera le « carburant » nécessaire pour continuer encore et encore pour acheter un deuxième, un troisième bien, etc…

Quand on veut, on peut!
Quand on veut, on peut!

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2.3 Améliorer sa vie en réussissant son premier investissement immobilier

En une seule opération, vous pouvez dégager un revenu complémentaire de plusieurs centaines d’euros. J’accompagne de nombreux clients pour qu’ils génèrent un minimum de 500 euros de complément de revenus avec leur premier investissement locatif. Et pour certaines personnes, gagner 500 euros de plus par mois peut leur permettre par exemple de se mettre à temps partiel et de retrouver une vie personnelle plus épanouissante.

Devenir riche, c'est avoir du temps pour soi!
Devenir riche, c’est avoir du temps pour soi!

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3. Ma stratégie pour réussir son premier investissement immobilier

Ma stratégie pour réussir son premier investissement immobilier est toute simple. Mais avant d’envisager d’investir dans son premier bien, on va prendre du recul. On va voir plus loin que ce premier investissement.

Formation "Comment réussir son premier investissement immobilier?
Formation « Comment réussir son premier investissement immobilier?

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3.1 Stratégie patrimoniale et fiscale à 3 ans

On va investir dans l’immobilier avec une stratégie moyen terme à 3 ans. On va se fixer comme objectif de se constituer un patrimoine de 3 appartements en 3 ans qui nous génèrera un complément de revenus total de 3000 euros par mois. Pour arriver à ce résultat, on va se focaliser sur une stratégie fiscale pour nos 3 logements qui sera cohérente. C’est à dire que nous allons investir dans 3 logements qui nécessiteront des travaux de rénovation et que l’on exploitera en location meublée. Ainsi, pour ces 3 logements, on optera pour le même régime fiscal: celui du régime LMNP au BIC réel. Pour ce régime fiscal, on va se fixer comme objectif de conserver chacun de nos 3 biens au moins 3 ans pour ne pas avoir à changer de régime fiscal en route… Cela nous évitera de payer bêtement des impôts sur nos revenus locatifs.

Avoir une stratégie à moyen terme!
Avoir une stratégie à moyen terme!

3.1 Etape 1: Estimer sa capacité d’emprunt

Dans cette étape, on va aller voir plusieurs établissements bancaires pour décrocher un financement à 130% c’est à dire que la banque nous financera:

  • Le montant de la valeur d’achat du bien frais d’agence inclus,
  • Les frais de notaire,
  • L’enveloppe Travaux.

3.2 Etape 2: Trouver une bonne affaire

Dans cette seconde étape, on va s’attacher à trouver un bien qui va respecter les 2 critères suivants:

  • Achat du bien en dessous du prix du marché,
  • Rentabilité annuelle brute supérieure à 10%.
Trouver une bonne affaire!
Trouver une bonne affaire!

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3.3 Etape 3: Effectuer les travaux de rénovation

Dans cette 3ème étape, on va chercher un entrepreneur de qualité qui va réaliser des travaux de rénovation conformément au rendu final que nous souhaitons obtenir pour notre logement. Le rendu final de notre premier investissement immobilier dépendra de son futur mode d’exploitation à savoir:

  • La location nue,
  • ou la location meublée à l’année (Studios et T2),
  • La colocation meublée (Grande surface d’au moins 3 ou 4 chambres séparées),
  • La location meublée de tourisme (appelée aussi Location Courte Durée).
Fiscalité immobilière: Travaux de rénovation

3.3 Encaisser les loyers et opter pour le bon régime fiscal

Dans cette 4ème et dernière étape, il ne nous restera plus qu’à exploiter notre bien selon le mode d’exploitation que nous aurons choisi. Il faudra également opter pour le régime fiscal optimal. Puisque nous ferons de la location meublée non professionnelle, il faudra opter pour le régime du LMNP au BIC réel, ce qui nous permettra de ne payer aucun impôt sur nos revenus locatifs pendant plusieurs années.

La location meublée non professionnelle
La location meublée non professionnelle

L’objectif à atteindre pour réussir son premier investissement est de réaliser un CASHFLOW mensuel de 500 euros par mois. Il vous sera ensuite beaucoup plus facile d’acheter un second bien à rénover puisqu’on aura montré à la banque qu’on sait gagner de l’argent avec l’immobilier.

4. La conséquence d’un premier investissement réussi

Maintenant que vous générez 500 euros par mois avec votre premier bien immobilier, vous allez pouvoir retourner voir les banques pour obtenir un financement pour votre seconde acquisition immobilière. Comme votre capacité d’emprunt aura augmenté par rapport au financement de votre première acquisition, vous viserez une plus grande surface et opterez pour de la colocation ou de la location meublée de tourisme. Cela vous permettra d’obtenir un cashflow mensuel beaucoup plus important. Vous enchaînerez ensuite avec une troisième opération et obtiendrez au bout de 3 ans un cashflow global de 3.000 euros / mois.

Voilà, pour cette stratégie immobilière. J’espère qu’elle pourra vous inspirer pour passer rapidement à l’action.

Si vous êtes vraiment intéressé par ma stratégie pour réussir votre premier investissement immobilier, j’ai créé une formation entièrement gratuite qui détaille avec précision chaque étape de cette stratégie. Pour accéder à cette formation gratuite, cliquez sur le lien suivant:

Formation Réussir Son Premier Investissement Immobilier

Dîtes moi dans les commentaires de cet article, ce que vous pensez de cette stratégie et ce qui vous bloque pour vous lancer dans l’immobilier.

Excellente journée à tous les Apprentis-Investisseurs!

A vos investissements!

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