Devenir propriétaire sans apport: Utopie ou réalité?

Devenir propriétaire sans apport? Utopie ou réalité?

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Salut les Apprentis-Investisseurs!

Dans cet article, je vais m’intéresser au financement d’un bien immobilier et plus particulièrement au fait d’acheter un bien avec ou sans apport personnel.

De nombreuses personnes sont frileuses à l’idée d’acheter un bien immobilier. En effet, ces personnes sont persuadées qu’elles vont devoir mettre de l’apport personnel dans leur projet immobilier.

Cela signifie d’emblée qu’il faudra facilement sortir entre 10.000 et 15.000 euros de sa poche pour pouvoir être financé par les banques. Premièrement, il s’agit pour la majorité des gens d’une somme représentant plusieurs années d’épargne. Deuxièmement, c’est une épargne que peu de foyers arrivent à mettre de côté. Ces 2 critères freinent donc fortement les ardeurs des futurs investisseurs, d’autant plus qu’ils s’imaginent qu’il est impossible d’investir dans l’immobilier sans apport personnel.

Cependant, je peux vous affirmer qu’il est POSSIBLE d’acheter un bien immobilier sans apport personnel: c’est ce que l’on appelle obtenir de la part de la banque un financement à 110%. C’est ce qui s’est d’ailleurs produit pour mon cas personnel lors de mon 4ème achat immobilier à Juan Les Pins en 2015.

Mon 4ème achat immobilier

Le gros avantage de se faire financer un projet immobilier sans avoir à mettre d’apport personnel, c’est justement de pouvoir:

Conserver son épargne et l’utiliser pour d’autres projets personnels,
Profiter au maximum de l’effet de levier du crédit bancaire,
Maximiser la rentabilité de son investissement.

Alors, comment procéder pour devenir propriétaire sans apport personnel?

1. Ce que vous devez faire avant d’investir

1.1 Votre carte d’identité financière

Pour devenir propriétaire sans apport, il faut avant tout convaincre la banque de se faire financer son projet à 110%. Et pour cela, il faut lui montrer que vous avez une carte d’identité financière impeccable.

carte d’identité financière (Et oui c’est comme un puzzle..!)

Autrement dit, il faut que vous soyez en mesure de montrer à la banque:

que vous percevez des revenus réguliers,
que vous savez épargner de l’argent chaque mois et que vous avez de l’épargne de côté,
Vous n’êtes pas à découvert,
que vous n’avez aucun crédit consommation.

Vous devez savoir que les banques vont évaluer votre dossier bancaire. Ce dernier va être noté: on appelle cela le « scoring » de votre dossier bancaire. Plus votre « scoring » sera élevé, plus la banque aura confiance en votre capacité de remboursement.

1.2 Votre profil d’investisseur

Si votre carte d’identité financière est satisfaisante, vous avez toutes les chances d’obtenir un prêt. Mais pour devenir propriétaire sans apport, il faut donner à la banque des garanties supplémentaires.

Lorsque je suis devenu propriétaire sans apport, c’était lors de l’achat de mon 4ème bien immobilier.

Ma situation financière était alors la suivante:

aucun crédit à la consommation,
pas de découvert,
Je percevais un salaire de 2.500€/mois,
épargne de 500€/mois,
j’étais propriétaire de 3 appartements qui me généraient un revenu supplémentaire de 500€/mois,
épargne de précaution de 14.000 €,
J’avais une épargne salariale de 6.000 € (épargne de long terme bloquée),
portefeuille boursier composé d’actions du CAC 40 d’une valeur de 18.000 €.

De plus, j’ai présenté à la banque un prévisionnel de l’exploitation future de mon 4ème bien immobilier qui me permettrait de dégager un nouveau complément de revenu d’environ 350€/mois.

J’avais donc à la fois un solide dossier bancaire et un profil d’investisseur immobilier qui sait générer de l’argent avec ses investissements.

C’est dans ces conditions que j’ai finalement pu obtenir un financement à 110 %.

Et, pour arriver à ce résultat, j’ai suivi 4 étapes toutes simples que vous retrouverez dans l’article du même nom en cliquant ici.

Les 4 étapes à suivre avant d’investir

2. Pourquoi la banque vous accorderait-elle un prêt sans apport?

Mettez-vous une seconde à la place du banquier. Vous avez beaucoup d’argent dans votre coffre fort et la seule manière de gagner votre vie c’est de le prêter avec un taux d’intérêt non négligeable à des personnes qui seront suffisamment solvables pour le rembourser.

Les 2 critères nécessaires pour qu’une banque vous prête de l’argent sont la perception de revenus réguliers et l’apport personnel.

2.1 L’importance de l’apport personnel pour la banque

C’est logique, si vous investissez de l’apport personnel dans un projet immobilier, cela va avoir pour conséquence de:

vous engager un peu plus financièrement dans le projet et de vous inciter encore plus à rembourser vos mensualités,
montrer à la banque que vous vivez en dessous de vos moyens car vous avez réussi à épargner au moins l’apport personnel dont vous disposez pour le projet,
permettre à la banque de revendre le bien si vous n’arrivez pas à rembourser les mensualités de crédit à un prix supérieur à la dette que vous avez sur ce bien,
faire baisser votre taux d’endettement et donc de réduire le risque pour la banque que vous ne remboursiez pas vos mensualités.

2.2 Que proposer à la banque à la place de son apport personnel?

Si vous souhaitez obtenir un financement sans apport personnel, il faut donner à la banque des garanties équivalentes à l’apport personnel.

Il y a des tas de manières différentes pour inciter le banquier à vous prêter de l’argent sans apport personnel:

S’engager à faire virer son salaire dans cette banque après avoir obtenu le financement,
Mettre une partie de son épargne dans cette banque au travers de comptes épargne (CODEVI, LDD, CEL, Etc…),
Souscrire à une Assurance Propriétaire Non Occupant dans cette banque,
Accepter de prendre quelques produits financiers de la banque pour améliorer les commissions de votre banquier (Cartes bleues, formules de compte, etc…),
Trouver un banquier qui aura un pouvoir de décision pour valider le prêt (idéalement les agences bancaires locales de petites banques seront plus judicieuses que de grands groupes bancaires),
Privilégier un banquier qui comprend votre investissement (idéalement essayer de trouver un banquier qui est également investisseur immobilier),
Trouver plusieurs banques qui sont prêtes à vous financer et mettez-les en concurrence jusqu’à pouvoir négocier l’absence d’apport personnel dans le projet.

Mais avant tout, pour que le banquier accepte de vous financer à 110%, il faut que:

la mensualité du prêt à rembourser ne dépasse pas 33% de vos revenus,
Votre reste à vivre reste relativement important (même si vous avez un taux d’endettement supérieur à 33%).

3. Le financement sans apport ne doit pas être une fin en soi

Vous le voyez, la situation dans laquelle j’étais lors de mon financement à 110% était particulière. J’étais déjà propriétaire de 3 logements, j’avais un portefeuille d’actions en bourse et j’avais pas mal d’argent de côté.

Ne vous imaginez donc pas que vous parviendrez à vous faire financer sans apport personnel dès votre premier investissement immobilier!

Je vous invite avant même de commencer à visiter des biens, d’aller voir 4 ou 5 banques de manière à vous familiariser avec le jargon des banques. Je suis certain que, durant ces entretiens, vous apprendrez beaucoup de choses que vous ne saviez pas avant au sujet des prêts immobiliers.