Faut-il acheter sa résidence principale?
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Salut les Apprentis-Investisseurs!
Aujourd’hui, dans l’article du jour, je vais vous parler de l’une des plus grosses erreurs commises par les Apprentis-Investisseurs à savoir: acheter sa résidence principale.
Certes, je comprends tous les apprentis-investisseurs qui se disent:
« Je préfère payer un crédit et que ma Résidence Principale m’appartienne plutôt que payer un loyer à fonds perdus pendant plusieurs dizaines d’années ».
Mais, si vous souhaitez vous constituer un patrimoine solide pour l’avenir, vous allez devoir mettre à profit l’effet de levier du crédit bancaire.
1. Être propriétaire de sa résidence principale
En 2018, près de 6 français sur 10 sont propriétaires de leur résidence principale. Et pour la majorité d’entre eux, cette résidence principale fait encore l’objet d’une dette contractée au travers d’un prêt immobilier. Cela signifie que ces français ne pourront plus investir dans l’immobilier locatif puisque leur taux d’endettement a atteint dans la majorité des cas le seuil fatidique des 33%.
1.1 Obligation de travailler pour rembourser son prêt
Et oui, le gros inconvénient de commencer par acheter sa résidence principale lorsqu’on débute dans l’immobilier, c’est que ce sera à nous de faire les efforts pour payer son crédit. D’un point de vue financier, c’est très mauvais puisqu’on finance un passif. On a acheté une dette que l’on doit rembourser chaque mois pendant 20 ou 25 ans. On est donc condamné à travailler jusqu’à sa retraite pour se libérer de notre dette.
1.2 Un patrimoine réduit à sa seule Résidence Principale
Tous les investisseurs débutants qui se lancent dans l’immobilier en achetant leur résidence principale se privent de la possibilité d’acquérir d’autres biens immobiliers. Comme écrit précédemment, le fait d’acheter sa résidence principale aura pour conséquence d’épuiser votre capacité d’emprunt. Aucune banque n’acceptera de financer un second bien immobilier avec une capacité d’emprunt réduite à zéro.
1.3 Et ceux dont la Residence Principale est payée?
Parmi les nombreux propriétaires français, il y en a une petite partie dont la résidence principale est libre de toute dette. Dans ce cas là, leur situation est financièrement plus confortable puisque ces personnes n’ont ni loyer ni mensualité de prêt à payer. Il leur reste cependant pas mal de charges à payer comme:
- la taxe foncière,
- la taxe d’habitation,
- les charges de copropriété,
- les charges en énergie,
- les charges d’entretien courant,
- etc…
Dans cette situation, les propriétaires peuvent continuer d’investir dans l’immobilier locatif puisque leur taux d’endettement est nul et donc leur capacité d’emprunt sera maximale (à condition qu’ils aient une situation financière saine…).
Outre le lien affectif que ces propriétaires pourraient entretenir avec leur résidence principale, ils possèdent un bien immobilier de plusieurs centaines de milliers d’euros. Et ce capital correspondant à la valeur de leur résidence principale « dort ». Ce capital ne leur rapporte pas d’argent. S’ils vendaient leur bien, ils pourraient l’investir dans l’immobilier locatif pour augmenter leurs revenus… Ils seraient alors en mesure de se mettre à temps partiel ou carrément de démissionner…
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2. Alors doit-on renoncer à acheter sa Résidence Principale?
Non. Ce n’est absolument pas ce que je dis! Ce que je dis, c’est qu’il ne faut pas commencer par acquérir sa résidence principale en premier. Lorsqu’on commence à investir dans l’immobilier, il faut commencer par se créer un patrimoine à l’aide de l’effet de levier. Ainsi ce seront nos locataires qui paieront les mensualités de crédit de nos investissements.
Lorsque vous aurez acquis un patrimoine immobilier suffisamment solide qui vous génère plusieurs milliers d’euros chaque mois, vous pourrez alors envisager d’acquérir votre résidence principale.
Il sera alors temps pourquoi pas de vendre une partie de vos biens immobiliers pour acheter votre résidence principale « cash » c’est à dire comptant. Ainsi votre capacité d’emprunt pour continuer d’investir dans l’immobilier locatif ne sera pas entamé…
Dîtes moi dans les commentaires si vous aussi vous pensez comme moi qu’il ne faut pas commencer par acquérir sa résidence principale en premier avant d’investir dans l’immobilier locatif...
A vos investissements!
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