Comment faire de la location meublée?
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Bonjour à tous les apprentis-investisseurs,
Quelle doit être la solution fiscale pour mon troisième achat immobilier? Location vide ou location meublée? Location meublée professionnelle (LMP) ou location meublée non professionnelle (LMNP)?
Cette question, je me la suis posée maintes et maintes fois!
Souvenez-vous, dans un article précédent, je vous parlais de mon investissement dans un studio délabré que j’ai rénové pour pouvoir le louer en meublé.
Je vais m’intéresser dans cet article aux avantages de la location meublée et plus particulièrement à la manière dont je vais déclarer aux impôts les revenus locatifs issus de cet investissement.
Plusieurs solutions fiscales
Lorsqu’on fait de l’immobilier locatif, plusieurs solutions s’offrent au propriétaire à savoir:
- La location vide,
- Ou la location meublée.
Pour ma part, s’agissant d’un petit studio (surface de 19 m²), j’ai opté pour la location meublée non professionelle et dans ce cas là, le propriétaire peut opter pour une fiscalité forfaitaire (BIC forfaitaire) ou pour une fiscalité aux frais réels (BIC réel).
La location meublée
Le régime micro-BIC s’applique si vos recettes ne dépassent pas 32.900 €. Vous profiterez d’un abattement de 50% sur les recettes. Vous ne pouvez pas créer de déficit. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50%.
Le régime BIC réel s’applique si vos recettes sont supérieures à 32.900 € ou si vous en faîtes la demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures.
L’avantage du BIC réel est que l’on va pouvoir déduire toute une quantité de frais comme:
- Les charges de copropriété,
- Les intérêt d’emprunt du crédit immobilier,
- L’assurance propriétaire non occupant,
- Le montant des travaux de rénovation entrepris,
- les frais de notaire,
- les frais de déplacements liés à participation d’Assemblée générale,
- etc….
On va également amortir le mobilier, les murs, le gros oeuvre ainsi que le terrain sur lequel est bâti votre bien: c’est ce que l’on appelle la charge d’amortissement et cette charge complètement fictive n’existe dans aucun autre régime fiscal.
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Les étapes à suivre pour souscrire au régime fiscal LMNP au BIC réel
DÉCLARATION DE MON ACTIVITÉ DE LMNP A L’ADMINISTRATION
Pour déclarer son activité de Loueur Meublé Non Professionnel à l’administration, j’ai rempli ce que l’on appelle l’imprimé POi et je l’ai envoyé au tribunal de commerce de mon département.
Pour télécharger ce formulaire: cliquez ici!
J’ai ensuite reçu du tribunal de commerce un courrier qui accuse réception de mon envoi et qui m’indiquait que mon dossier était complet et qu’il allait être traité.
RÉCEPTION de mon NUMÉRO siren
J’ai ensuite reçu de la part de l’administration fiscale mon numéro SIREN.
DÉCLARATION FISCALE
J’ai décidé de déléguer cette opération à un cabinet d’expert comptable fiscaliste.
Ce cabinet réalise pour moi, la déclaration fiscale à travers les imprimés fiscaux n°2044. En effet, le remplissage de ces imprimés sont assez compliqués puisqu’ils nécessitent notamment une comptabilité complexe pour amortir le bien.
Pour jetez un œil à la liasse fiscale produite par mon comptable: Ici vous trouverez ma déclaration 2031 LMNP 2014.
Pour votre information, voici les coordonnées du cabinet d’expert comptable qui est vraiment très compétent et a un tarif avec un excellent rapport qualité / prix: il s’agit du cabinet SR CONSEIL.
Le montant de mon impôt final
Ainsi, avec ce régime fiscal intéressant, il se trouve que je ne paye aucun impôt sur mes revenus locatifs.
En effet, les charges étant plus importantes que les revenus, je créé chaque année un déficit foncier qui me permet de ne payer aucun impôt pendant environ 10 ans.
Cependant, en tant que Loueur Meublé Non Professionnel, je dois m’acquitter de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) à partir de la deuxième année d’activité et qui s’élèvera à 150 €.
Et je dois également m’acquitter de la facture du cabinet d’expert comptable qui s’élève à 300 €.
Au final, faisons le bilan des opérations. Voici, d’une part le montant de mes charges:
- les mensualités de mon crédit: 350 €
- l’assurance habitation non occupant: 90 € (par an)
- les charges de copropriété annuelles: 75 € (oui c’est très peu :))
- la taxe foncière: 142€
- la CFE: 150 €
- l’expert comptable: 300 €
soit une charge mensuelle de 413 €.
L’appartement étant loué 500 €, je réalise donc un cashflow mensuel positif de 87 €.
Dites moi dans les commentaires ci-dessous si vous connaissiez ce régime fiscal et dans votre cas quel est le régime fiscal que vous choisissez pour vos investissements locatifs.
A vos investissements!
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Bonjour,
Merci pour cet article et toutes ces précisions. Le choix du statut pour une location est un élément crucial de la stratégie et du rendement final.
La location meublée pour ce type d’investissement est vraiment avantageuse.
A bientôt.
Bonjour Jean,
de rien pour l’article et j’espère qu’il aura apporté quelque chose à beaucoup d’investisseurs immobilier.
Ce statut LMNP est en effet très avantageux.
A bientôt
Bonjour,
Merci pour cet article très intéressant, en effet comme vous l’avez dis le statut LMNP apporte de nombreux avantages ! 🙂
Merci pour cet article qui m’éclaire un peu.
Ayant un appartement (T4) que je vais louer à mes parents, je regardais du coté du statut du LMNP.
Questions :
– est-il possible de louer un meublé comme résidence principale à ses ascendant ? Sachant qu’ils vont y rester un certain temps
– concernant le mobilier, comme justifier de sa valeur ? Les meubles que je compte mettre, bien qu’ils soient en bon état, n’ont pas été acheté récemment et les factures ne sont plus là.
– la déclaration POi doit être faite quand ? J’avais entendu dans les 15 jours suivant le début de la location, est-ce vrai ?
– l’appartement en question était avant que je l’achète la résidence principale des vendeurs, puis-je en faire un meublé du jour au lendemain ?
Merci d’avance.
Bonjour Julien,
Oui vous pouvez faire du meublé avec un appartement T4, je pense que rien ne s’y oppose!
De manière générale, les démarches sont réalisées par l’expert comptable notamment le remplissage de la liasse fiscale.
Lorsque le meublé a été acheté il y a longtemps, il vous suffit d’évaluer leur prix et le communiquer à votre expert comptable qui le prendra en compte dans les différents calculs lors de l’établissement de la liasse fiscale.
vous pouvez en faire du meublé du jour au lendemain oui!
il faut juste équiper l’appartement de tous les équipements qu’il est nécessaire de mettre en place pour que votre appartement soit considéré comme meublé (voir https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31297).
La déclaration POi doit être envoyée avant le mois de février de l’année du début de l’activité je crois… mais demandez à votre expert comptable de vous le confirmer.
Bon courage!
lionel
Merci pour cette réponse !
Concernant la POi, étant donné que l’activité commence le 1er Mars, et qu’on est déjà le 24/02, je ne pourrais pas l’envoyer avant fin février.
Je me suis rapproché d’un cabinet comptable pour toute les démarches.
Par contre, là où je suis très étonné, c’est qu’en LNMP on doit payer la CTE (ex Taxe Pro). Mais impossible d’avoir une évaluation de cette taxe qui dépend de la localité.
Pour ma part cette cotisation foncière des entreprises s’élève à 150€ pour mon studio de 19 mètres carrés.
A bientot
bonjour et merci pour tes articles très intéressants.
je vais bientôt me lancer dans la location meublée et je m’interroge sur certains points. Si tu as une réponse génial …
J’ai lu que l’on pouvez déduire les frais de notaire, vrai ?
idem pour travaux d’amélioration ( je rénove en ce moment avant de louer ) type fenêtre et chauffage plus performant, électricité… vrai ?
si c’est le cas en effet la première année 0€ d’impôts!!
je voulais faire toute seule la compta mais je n’ose pas pas à cause des calculs concernant les amortissements, dur, dur de ne pas se planter…
je regarde en ce moment les sites de déclaration en ligne, tu as des retours d’expériences ? côté cabinet compétant sur place pas facile d’avoir des adresses ( je suis sur Aix en Provence ).
à bientôt, j’espère.
Bonjour Isa,
Oui tu peux déduire les frais de notaire mais seulement si tu commences ton activité la même année que l’achat du bien immobilier. Quant aux travaux oui tu peux les déduire et créer ainsi un déficit foncier.
Pour la déclaration fiscale je te conseille de la déléguer à un professionnel : je te conseille Sr conseil dont tu retrouveras le lien à la fin de mon article.
En espérant avoir répondu à tes questions!
Lionel
Bonjour Lionel et merci beaucoup pour ta réponse rapide.
Au final, je préfère en effet prendre un comptable, en plus on peut déduire une partie des frais donc je m’aventure pas dès le début dans des calculs où je peux me planter! à plus sûrement pour d’autres conseils, merci encore.
A ton service Isa!
Encore un détail mais important comme je suis dans les travaux de rénovation avant de louer… Tu as demandé ton numéro de siret au moment de louer ou quand tu as commencé les travaux ? Je suis entrain de me demander si je pourrai déduire le montant des travaux si la date d’envoi du formulaire POi est postérieure à celle des travaux ??
Oui oui…. Tu as jusqu’à février de l’année prochaine pour déclarer ton activité. En fait c’est comme les impôts sur le revenu: tu déclares tes revenus 2016 en 2017… Mais comme je te l’ai dit tu peux deja faire les démarches auprès de SR CONSEIL (l’expert comptable)…
Demande à Myriam Dargaud de s’occuper de ton dossier elle est super sympa et super compétente elle répondra à toutes les questions pratiques que tu peux te poser. En espérant t’avoir aidée! Bon week End de Pâques !
Merci pour ton aide et à bientôt. Bonne fin de week-end de Pâques !
Bonjour Lionel, c’est encore Isa.
En fait j’ai choisi de faire appel à la société option réel car ils ont des bureaux sur Aix ( plus cher par contre : 400 ttc+ 240 cga , ce qui revient à 426 remboursés en déduction directe du montant des impôts et 213 que je peux déduire des bénéfices) . J’ai contacté SR conseil mais pas de réponse encore, le problème en plus c’est qu’ils n’ont pas de bureau sur place et j’aime bien le fait de ne pas tout faire par téléphone et courrier.
Ma question d’aujourd’hui ( dis-moi franchement si tu en as marre, je suis lourde…) :
Je vais commencer à louer en juin 2016 environ. N’est ce pas judicieux de faire appel au comptable en janvier 2017 ( idem pour le cga ) car je ne vois pas l’intérêt de payer l’adhésion sur 2016…
Par contre dans ce cas là je me débrouille pour le POi que j’envoie maintenant.
Qu’en penses-tu ?
Bonjour Isa,
La question géographique du cabinet d’expert comptable ne me semble pas si importante… En ce qui me concerne, j’ai pris SR CONSEIL qui se situe à Bourg Saint Maurice et moi je suis à Antibes et je traite tout par courrier et téléphone… Tu n’as pas besoin d’adhérer au CGA car il me semble que la cotisation CGA n’est plus déductible des impôts (loi qui est passée en début 2015).
Si tu loues en 2016, la seule plus-value que tu aurais à déclarer ton activité sur 2015 (tu as acheté l’appart en 2015 non?) serait la déductibilité des frais de notaire de l’appart…
En espérant avoir répondu à toutes tes questions!
Bonjour Julien .
En fait, J’ai fait en fonction de a :
depuis le 1er janvier 2016, les frais de comptabilit sont pris en charge aux 2/3 des dpenses engages ( max 913) ; les 3 conditions remplir pour prtendre la rduction dimpts pour frais de comptabilit :
Exercer en nom propre.
Payer plus de 500 d’impts sur le revenu ( vue la dduction…)
Dgager un chiffre daffaires infrieur 32 900 .
Adhrer une association de gestion agre (AGA) ou un centre de gestion agre (CGA).
Donc je pense que mes calculs sont justes, c’est plus intressant pour moi d’adhrer un cga.
De toute faon c’est fait, trop tard…
Merci beaucoup et bientt .
Bonsoir et super votre blog ! Bravo
J’ai une question :voici les revenu locatif à ce jour et à venir !
Maison 1 : 126 m2 : 900€/mois fin du credit dans 8 mois ,location simple ,fin de bail septembre 2016.
Maison 2 : 78 m2 : 650€/mois pas de credit aujourd’hui elle est en location simple (fin de bail janvier 2017).
Maison 3 : 125 m2 : 1300€/mois en location à partir de juillet 2016 ( celle ci sera directement en meubler
Donc ma question est est ce que je pourrais mettre les maisons 1-2 en bail meublée à compter de maintenant ou à partir de la fin des baux ?
Est donc avec mes revenu qu’elle est les meilleurs avantages micro bic ou micro bic réel ?
Ma trace fonciere maison 1 : 900€/an
Maison 2 : 600€/ans
Maison 3 dans 2 ans environs 1700€/ans
Assurance bailleurs 500€/ans
J’espère que vous pourrez me conseiller :))))
Dans l’attente de vous lires
Cordialement
Léonie
Bonjour Léonie,
Vous pouvez passer en LMNP quand vous voulez!
Par contre dans votre cas, je crois comprendre qu’il ne vous reste plus beaucoup de crédits à payer donc très peu d’intérêts à déduire donc il vous sera difficile d’obtenir un déficit foncier.
Je vous conseille donc de faire du LMNP au micro BIC ce qui vous permettra d’avoir un abattement fiscal et de n’être imposé que sur 50% de vos recettes!
Bonne journée à vous!
Lionel
Bonjour et Merci pour votre Blog !
J’ai lu les documents comptable que vous avez mis en ligne, je vois dans les tableaux un « capital de 18 832 euros » ? s’agit il de votre apport pour acheter le bien ? Egalement un « emprunt 63 984 euros » ? s’agit il du montant du crédit immobilier ?
Bonjour Julien,
J’avoue ne pas avoir la réponse pour le « capital de 18832 € »: en tout cas ce n’est pas mon apport! Je pense qu’il s’agit plutôt du montant des travaux de rénovation de l’appartement.
En ce qui concerne les 63984 €, oui il s’agit bien de mon emprunt immo.. Donc en ajoutant les 2 montants on doit retrouver la valeur réelle du bien.
Bien à toi.
Lionel
Bonjour,
Merci pour ce blog.
Est-il possible en BIC de deduire le cout d’une cuisine equipee?
Merci
bonjour Philippe,
oui bien sûr, les travaux sont bien déductibles en BIC.
Si vous refaites votre cuisine en 2016, vous pourrez déduire le montant correspondant des travaux de fourniture et pose par un professionnel, lors de votre déclaration qui sera établie en 2017.
Pour le BIC réel, je vous conseille de passer par un expert comptable à qui vous donnerez le montant des travaux effectués et celui-ci rédigera la liasse correspondante et l’enverra aux impôts pour vous!
bonne journée!
lionel
Merci Lionel!
Je vous posais la question parce qu’un expert comptable que j’ai vu la semaine derniere m’a dit le contraire. J’ai le sentiment qu’il n’est pas a jour…
A bientot!
La location saisonnière en déléguant la gestion de remise des clefs et du ménage si on est pas sur place peut elle être encore rentable? Des témoignages svp et astuces pour s’y retrouver.merci davance
Bonjour David,
Concernant la gestion de votre bien en saisonnier (ménage, check / in, check / out), des entreprises de conciergerie existent (Bnb, Nocnoc, Bnb sitter) mais pas dans toutes les villes.
En général, ces entreprises prennent un pourcentage du chiffre d’affaire mensuel et un forfait ménage de l’ordre de 20€.
Donc il faut faire vos calculs pour savoir sir l’opération reste rentable.
Bien à vous.
Lionel
Bonjour
Petite coquille j’espere de votre part ou alors il faut changer de comptable…
Pour l’amortissement , il faut deduire de la base , le terrain !
En effet celui ci est non amortissable , ouille le redressement fiscal
A++
PS MERCI pour ces articles toujours bien fournis
Bonjour Lionel, Je loue une partie de ma maison en studio depuis avril je dois avoué que je suis un peu perdu concernant le régime fiscale micro bic, bic réel on m’a aussi parlé d un autre cas etant donné que c était dans ma résidence principal .le comptable me dit que le réel n est pas possible pour 2016 j’aurais dû faire la déclaration d activité avant le 1er février 2016?
Merci Stéphanie
Bonjour Stéphanie,
J’avoue ne pas connaître le cas d’une location meublée incorporée dans une résidence principale.
Quant à la déclaration d’activité, je pense que votre comptable a raison, il faut déclarer votre activité avant le début de l’activité. Donc pour une activité qui aurait débuté en 2016, il fallait faire idéalement la déclaration de l’activité en 2015 et au plus tard en février 2016 comme vous l’a dit votre comptable.
Bien à vous.
Bonjour Lionel merci beaucoup pour l info, je dois vous avouer que vôtre site est pour moi » étant débutante » le plus complet et le plus facile a comprendre
A bientôt pour d autres questions
Bonjour je reviens sur votre calcul:
Au final, faisons le bilan des opérations. Voici, d’une part le montant de mes charges:
les mensualités de mon crédit: 350 €
l’assurance habitation non occupant: 90 € (par an)
les charges de copropriété annuelles: 75 € (oui c’est très peu :))
la taxe foncière: 142€
la CFE: 150 €
l’expert comptable: 300 €
soit une charge mensuelle de 413 €.
L’appartement étant loué 500 €, je réalise donc un cashflow mensuel positif de 87 €.
Cela n’est pas tres clair,vous deduisez la taxe fonciere sur un mois?
L’expert comptable c’est 300 sur 1 mois?
Pouvez vous m’expliquer, merci
Laurent
Bonjour Laurent,
La taxe foncière de 142 euros est annuelle… en la ramenant au mois cela fait environ 12 euros par mois.
et la prestation du comptable c’est 300 euros par an soit 25 euros par mois..
D’où mon calcul final!
bonne soirée.
lionel
bonjour,
Je suis en LMNP, au réel simplifié, option TVA. J’effectue moi-même la liasse fiscale 2031 et 2033 avec ses annexes. Une fois que l’on a compris comment tout ceci fonctionne, c’est assez simple.
bonne journée.
Eric
Bonsoir,
Dans votre déclaration fiscale de 2014, annexe 2033-B, pourquoi votre comptable n’a pas mentionné en case 354 et 372 le déficit créé pour l’exercice, soit 1356 € ?
Dans votre présentation, au paragraphe « DECLARATION FISCALE », votre cabinet comptable ne rempli pas l’imprimé 2044 (réservé au foncier) mais les 2031 et 2033, ainsi que ses annexes.
Eric
Bonjour Eric,
Effectivement, les 1356 euros sont absents des cases 354 et 372 par contre on retrouve bien ces 1356 euros sur le récap de la page suivante…
Lionel
Bonjour Lionel,
Petite question tu dois créer une entreprise afin de bénéficier du LMNP au réel ? Quand tu dis qu’il faut faire la demande auprès du fisc pour un BIC réel inf a 32900, il suffit de les appeler ou il faut se déplacer avec des pièces justificatives ?
Merci d’avance 🙂
Bonjour Melody,
Pour obtenir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, tu dois simplement remplir l’imprimé POi et l’envoyer avec toutes les pièces justificatives au tribunal de commerce de ton département.
Ensuite, tu recevras un accusé de réception de la part du tribunal de commerce t’avisant que ton dossier est complet et qu’il va être traité.
Une fois le dossier traité, tu recevras par courrier de la part des impôt ton numéro SIRET.
Concernant la déclaration fiscale, je te conseille de la déléguer à un expert comptable (Contacte Myriam DARGAUD de SR CONSEIL de ma part) qui va réaliser la liasse fiscale au réel et l’envoyer à ton centre d’impôts pour ton compte.
Le régime réel se fait en remplissant la liasse fiscale 2042 C PRO (que l’expert comptable peut faire pour toi).
Pour info, SR Conseil facture sa prestation 300 euros par an et 90 euros par an par appartement supplémentaire. Et cette charge est déductible!
Lionel
Bonjour Lionel,
Es tu toujours content de SR conseil ?
Dans quelle agence se trouve Myriam DARGAUD ?
Merci d’avance
Henri
Bonjour,
Oui toujours aussi content.
Mme DARGAUD a dû changer de son service ou a changer de poste car ce n’est plus elle qui s’occupe de mon dossier: elle a été remplacée par Mr Alain DAGAND.
Bonne journée.
Lionel
Bonjour Lionel,
Petite question j’ai acheté un bien en VEFA, que je vais loué en meublé, livraison prévue juillet 2018, j’avais prévu au départ de le mettre en pinel pendant les 6 premières années pas assez intéressant. Combien de temps entre l’envoi du formulaire et la réception du numéro de SIREN Stp ?
Par avance merci pour ton retour
Philippe
Bonjour Philippe,
Il faut compter entre 3 semaines et un mois pour recevoir son numéro SIREN.
Bien à toi
Bonjour Lionel,
Merci pour ton retour, j’ai oublié de te demander, mon bien immobilier acheté en VEFA va être livré mi-juillet 2018 ets mis en location LMNP en août ou septembre 2018, ce n’est pas trop tard pour être élligible au staut de LMNP ?
Bien à toi
Philippe