Achat immobilier: Promesse ou compromis de vente?
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Salut les Apprenti-Investisseurs!
Aujourd’hui, je vais vous parler de compromis de vente et de promesse de vente. On va voir les avantages de l’un et les inconvénients de l’autre.
Avant la signature d’un acte authentique de vente, il faut souvent du temps, pour permettre à l’acheteur de finaliser son prêt immobilier. Dans l’attente de ce délai, les deux parties peuvent donc s’engager à travers un avant-contrat. Ce dernier peut prendre la forme d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente.
avant-contrat
Selon le type d’avant-contrat choisi, le déroulement du processus d’achat d’un bien immobilier peut être différent.
La promesse de vente ou promesse unilatérale de vente
Obligations du vendeur
Dans le cas de la promesse de vente, le vendeur s’engage pendant un certain délai à vendre le bien à un prix déterminé en exclusivité à un acheteur.
Donc, durant ce délai, le vendeur a interdiction de proposer son bien à la vente à un autre acquéreur.
Obligations de l’acheteur
L’acheteur, quant à lui, ne dispose d’aucun engagement envers le vendeur. Je m’explique; A partir de la date de signature, l’acheteur dispose d’un délai au terme duquel il peut choisir librement d’acheter de ne pas acheter le bien. Ce délai est explicitement inscrit dans la promesse de vente et déterminé d’un commun accord entre les 2 parties.
En contrepartie de ce délai, l’acquéreur verse ce que l’on appelle une indemnité d’immobilisation du bien. Celle-ci correspond normalement à 10% du montant total de la vente, hors frais de notaire. S’il se décide à acquérir le bien, cette indemnité s’imputera sur la somme à régler. Mais, si l’acquéreur renonce à acheter ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement. Le vendeur pourra alors remettre en vente son logement au profit d’autres acquéreurs potentiels.
obligations administratives
Enfin, pour que la promesse de vente soit valable, il faut que celle-ci soit enregistrée auprès de la recette des impôts dans les 10 jours qui suivent la signature s’il s’agit d’un acte sous seing privé. Ce droit d’enregistrement est à régler par l’acquéreur et sera de l’ordre de 130 €. Cependant, si cette promesse de vente est réalisée par un notaire, il est inutile de faire enregistrer l’avant-contrat auprès de la recette des impôts…
Un peu de vocabulaire:
Lorsque l’acheteur décide d’acheter le bien avant la fin du délai défini dans la promesse de vente, on dit que l’acheteur lève l’option d’achat.
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Le compromis de vente
Dans le cas d’un compromis de vente, le vendeur et l’acheteur sont, dès la signature de ce compromis, engagés réciproquement:
- le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acheteur,
- et l’acheteur s’engage quant à lui à l’acheter.
Dès sa signature, le compromis vaut juridiquement vente: les parties sont d’accord sur le bien vendu et sur son prix.
La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’environ 5 à 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie ou séquestre , elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié.
Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice. Cela se traduit souvent par des dommages et intérêts.
A la différence de la promesse de vente, le compromis de vente n’a pas à faire l’objet d’un droit d’enregistrement auprès de l’administration fiscale ce qui est un atout indéniable en faveur du compromis de vente.
Les clauses ou conditions suspensives
Que cela soit pour un compromis de vente ou une promesse de vente, des clauses suspensives peuvent être ajoutées à l’avant contrat pour annuler la vente dans le cas où l’une de ces clauses ne seraient pas respectées.
Ainsi, Il pourra s’agir par exemple:
- d’un refus de prêt immobilier de la part de la banque de l’acquéreur,
- ou de l’exercice du droit de préemption par la commune,
- de la découverte d’une servitude d’urbanisme grave,
- ou bien de la clause de dédit qui permet au vendeur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l’autre partie une somme convenue à l’avance,
- la clause pénale qui engage l’acquéreur à verser une somme d’argent convenue à l’avance au vendeur dans le cas où il renoncerait à la vente,
- etc…
Le délai de rétractation
Quel que soit le type d’avant contrat, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature. Il peut donc renoncer à la vente dans ce délai sans pénalités financières pour lui. Il doit le faire par lettre recommandés avec avis de réception. Sachez que ce délai court à compter du lendemain de la signature de l’avant-contrat.
Depuis la mise en place par décret de ce délai de rétractation, il est donc beaucoup plus pratique et économique pour un acquéreur de signer un compromis de vente.
Rédaction de l’avant-contrat
Je vous conseille de faire rédiger l’avant-contrat. Le choix du notaire me semble être une évidence pour effectuer cette prestation puisque c’est ce dernier qui sera chargé, en dernier lieu, de rédiger l’acte authentique final.
J’espère que cet article vous aura éclairé sur le mécanisme d’achat d’un bien immobilier. Ce dernier interviendra entre l’acceptation de votre offre d’achat par le vendeur et la signature de l’acte authentique.
Vous avez des questions ou des remarques concernant la phase de signature de l’avant-contrat?
Je vous invite à utiliser les commentaires situés en dessous de cet article.
A vos investissements!
CIAO
